Infiltration masquée par une peinture neuve, plancher affaibli sous un parquet posé à neuf, fissures rebouchées avant la vente, réseau d’évacuation hors d’usage : lorsqu’un défaut grave apparaît après l’achat, l’expert en bâtiment établit son existence, son antériorité et son ampleur.
Vices cachés
Le vendeur doit garantir l’acheteur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage ou en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix (article 1641 du Code civil). L’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice. L’expertise se déroule en deux phases : la recherche et la caractérisation du vice, puis la convocation des parties à une expertise amiable.
Phase 1, recherche d’un vice caché : 990 € TTC. Phase 2, convocation à une expertise amiable : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
Pour relever de la garantie, le défaut doit réunir plusieurs conditions. Il doit être caché, c’est à dire non apparent lors de la visite pour un acheteur normalement attentif. Il doit être antérieur à la vente, même s’il ne s’est révélé qu’ensuite. Il doit enfin être suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement l’usage.
Une fissure visible, mentionnée dans l’annonce ou dans un procès verbal d’assemblée générale remis à l’acquéreur, n’est en principe pas cachée. Une fissure rebouchée et repeinte quelques semaines avant la vente, qui réapparaît après l’emménagement, peut l’être. Toute la difficulté consiste à établir ces éléments sur une base technique, ce qui est précisément le rôle de l’expert.
Le vice apparent est celui qu’un acheteur attentif pouvait voir lors des visites : une tache d’humidité visible, une fissure non dissimulée, une fenêtre cassée. Il n’ouvre pas droit à la garantie des vices cachés, puisque l’acheteur a accepté le bien en connaissance de cause. D’où l’intérêt de faire examiner le bien avant l’achat.
Le défaut de conformité concerne l’écart entre ce qui a été promis et ce qui a été livré : surface inférieure à celle annoncée, prestation décrite dans l’annonce mais absente. Pour un appartement en copropriété, la loi Carrez encadre spécifiquement l’erreur de surface. Ces situations relèvent de règles différentes. L’expert vous aide à identifier la nature exacte du problème, ce qui conditionne la démarche à suivre.
Dans les immeubles anciens, certains défauts se dissimulent facilement. Un plancher bois dont les solives ont été attaquées par l’humidité ou par des insectes xylophages peut être recouvert d’un parquet neuf. Une infiltration par une toiture en zinc ou par un chéneau peut être masquée par un faux plafond. Des remontées capillaires peuvent être cachées derrière un doublage collé récemment, et ne réapparaître qu’après quelques mois.
D’autres vices touchent les réseaux : évacuation en fonte fissurée encastrée dans un mur, raccordement non conforme d’une salle d’eau créée dans une ancienne chambre, ventilation absente d’une cuisine fermée. Les travaux de rénovation non déclarés, comme la suppression d’un mur porteur ou la création d’une trémie sans étude de structure, peuvent aussi être à l’origine de désordres apparus après la vente.
L’expert se rend dans le logement et examine le désordre que vous avez découvert. Il recherche son origine, sa date probable d’apparition et son étendue. Il s’appuie sur des indices techniques : reprises de peinture, enduits récents sur un support ancien, traces d’humidité sous un revêtement neuf, différence d’état entre éléments d’un même ouvrage, factures ou documents de vente.
Il procède aux mesures utiles, humidité, fissures, planéité, et documente chaque constat par des photographies. Il évalue la gravité du défaut au regard de l’usage du logement et estime la nature des travaux de reprise. Son rapport indique si les éléments réunis sont compatibles avec un vice caché, au sens technique, et précise les points qui pourraient être contestés.
La phase 1 établit les faits techniques : nature du défaut, antériorité probable, gravité.
Si la phase 1 confirme l’existence probable d’un vice caché, l’expert peut convoquer le vendeur, et le cas échéant son assureur ou l’agent immobilier, à une réunion d’expertise amiable sur place. Chacun peut venir accompagné de son propre expert. Le caractère contradictoire de la réunion donne du poids aux constats : chaque partie a pu présenter ses observations.
À l’issue, l’expert rédige un rapport qui consigne les constats, les positions de chacun et les conclusions techniques. Ce document sert de base à une négociation amiable : prise en charge des travaux, réduction du prix ou, dans les cas les plus graves, annulation de la vente. En l’absence d’accord, il pourra être produit à l’appui d’une procédure, en lien avec votre avocat.
L’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). La date de découverte est donc importante : conservez les photos datées, les échanges avec le syndic, les devis et les déclarations de sinistre.
Faire constater le défaut rapidement présente aussi un intérêt technique : un désordre évolue, et les indices d’antériorité peuvent disparaître si des travaux sont entrepris trop tôt. Avant toute réparation importante, faites intervenir l’expert. Si l’urgence impose une intervention, documentez précisément l’état avant travaux.
Réunissez l’acte de vente et le compromis, le dossier de diagnostic technique, l’annonce et les photos de la visite si vous les avez conservées, les procès verbaux d’assemblée générale remis lors de la vente et les échanges avec l’agence ou le vendeur. Ajoutez les photos datées du désordre, les devis de réparation déjà obtenus et, le cas échéant, la déclaration de sinistre faite à votre assureur.
Ces pièces permettent à l’expert de vérifier ce qui était connu ou visible au moment de la vente, et ce qui ne l’était pas. Un témoignage d’un voisin ou du gardien sur des travaux réalisés avant la vente peut aussi être utile.
Les actes de vente entre particuliers peuvent contenir une clause excluant la garantie des vices cachés. Cette clause n’est pas absolue. Elle ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice et l’a dissimulé, et elle est écartée lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou assimilé, par exemple lorsqu’il a lui même réalisé les travaux en cause.
L’expertise technique contribue à établir ces éléments : travaux récents réalisés par le vendeur, dissimulation volontaire, connaissance antérieure du désordre. Pour la qualification juridique, l’avis d’un avocat ou de votre notaire reste nécessaire. L’expert apporte les faits techniques sur lesquels ils s’appuieront.
La meilleure protection reste un bilan avant achat réalisé avant de signer : ce qui est détecté avant la vente se négocie, ce qui est découvert après doit être prouvé. Si le défaut découvert est une fissure ou une humidité dont l’origine reste à établir, une expertise fissures ou une expertise humidité peut précéder la démarche vices cachés.
Les prix de chaque phase sont rappelés sur la page nos tarifs.
Deux ans à compter de la découverte du vice, selon l’article 1648 du Code civil. Conservez toutes les preuves de la date de découverte.
Pas si le vendeur connaissait le vice et l’a caché, ou s’il est considéré comme un professionnel. L’expertise aide à établir ces faits, l’avocat les qualifie.
Phase 1, recherche du vice : 990 € TTC. Phase 2, expertise amiable contradictoire : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
Pas pour la phase technique. En revanche, si aucun accord amiable n’est trouvé, un avocat est indispensable pour engager une procédure.
Oui, si les conditions sont réunies. Le syndicat des copropriétaires et le syndic peuvent alors être concernés en plus du vendeur.
Évitez le. Les réparations effacent les indices. En cas d’urgence, photographiez et documentez l’état avant intervention.
Elle n’est pas toujours obligatoire, mais une tentative de résolution amiable est encouragée et peut éviter une procédure longue.
Sa responsabilité peut être recherchée s’il a manqué à son devoir d’information ou de conseil, par exemple en taisant un désordre qu’il connaissait. L’expert peut le convoquer à la réunion amiable.
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