Appartement haussmannien, immeuble faubourien, logement des années 1970 ou maison de ville : avant de signer le compromis ou pendant le délai de rétractation, un expert en bâtiment indépendant examine le logement, les parties communes accessibles et les documents de copropriété.
Avant achat
Le bilan avant achat est une visite technique du bien réalisée par un expert en bâtiment avant l’engagement définitif de l’acquéreur. À Paris, il porte sur l’état du logement, la structure visible, l’humidité, les équipements et les parties communes accessibles, et il les met en regard des documents de copropriété. Le rapport chiffre les risques techniques et sert à négocier, à demander des précisions ou à renoncer.
Bilan avant achat : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m². Frais de gestion : 50 €. Déplacement : 60 € jusqu’à 100 km.
Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique : performance énergétique, amiante, plomb pour les logements construits avant 1949, électricité et gaz de plus de quinze ans, termites selon les zones, état des risques. Ces diagnostics répondent chacun à une question réglementaire précise. Aucun ne dit si le plancher fléchit, si la façade sur cour se dégrade, si une ancienne fuite a laissé des traces ou si la salle de bains a été posée sans précaution sur une structure ancienne.
Le bilan avant achat comble ce manque. L’expert ne refait pas les diagnostics : il porte un regard d’ensemble sur l’état du bâti, sur ce qui fonctionne et sur ce qui coûtera dans les années à venir. Pour un acquéreur parisien, qui visite parfois un bien une seule fois avant de faire une offre, cet avis technique change la qualité de la décision.
L’expert examine chaque pièce. Il recherche les fissures sur les murs, les cloisons et les plafonds, contrôle la planéité des sols et le comportement du parquet, observe les menuiseries et leur fonctionnement. Il mesure l’humidité des murs, en particulier dans les pièces d’eau, en pied de mur et sous les fenêtres. Il repère les traces de dégâts des eaux anciens, les reprises de peinture localisées, les odeurs de moisi.
Il vérifie de manière visuelle l’état apparent de l’installation électrique, de la plomberie accessible, de la production d’eau chaude et du chauffage, ainsi que la ventilation. Lorsque des travaux ont été réalisés, il s’interroge sur leur conformité aux règles de l’art : cloison abattue, cuisine ouverte, mezzanine, salle d’eau créée dans une ancienne chambre.
À Paris, une part importante du risque se trouve hors du logement. L’expert observe, lorsque l’accès est possible, la cage d’escalier, la cour, les façades visibles, la cave et, si on peut y accéder, les combles. Fissures en façade, enduits qui se décollent, traces d’infiltration en pied de mur, chéneaux en mauvais état, souches de cheminée dégradées : ces signes annoncent des travaux à la charge des copropriétaires.
Il croise ses observations avec les documents de la copropriété : procès verbaux des trois dernières assemblées générales, carnet d’entretien, diagnostic technique global s’il existe, plan pluriannuel de travaux. À Paris, le ravalement est obligatoire au moins une fois tous les dix ans, et un ravalement proche peut représenter plusieurs milliers d’euros par lot. L’expert vous signale ce qui est voté, ce qui est envisagé et ce qui semble nécessaire sans avoir été discuté.
Une visite avec l’expert dure le temps nécessaire pour examiner chaque pièce et les parties communes accessibles.
Dans un immeuble haussmannien ou de la fin du XIXe siècle, l’attention porte sur les planchers en bois ou en poutrelles métalliques, les murs de refend modifiés, les conduits de cheminée, la toiture en zinc et l’état des façades en pierre. Dans un immeuble faubourien, plus modeste, les façades en moellons et plâtre et les escaliers en bois demandent un examen attentif, tout comme l’humidité des rez de chaussée.
Dans les immeubles des années 1930, la brique et le béton armé des premières générations peuvent présenter des aciers corrodés. Dans les constructions des années 1960 et 1970, l’expert s’intéresse à l’étanchéité des toitures terrasses, aux façades en béton, aux ponts thermiques et à l’isolation. Chaque époque a ses fragilités, et l’expert adapte sa visite.
L’état des risques fourni par le vendeur indique si le bien se situe dans un périmètre de risque : anciennes carrières, dissolution du gypse, inondation, retrait gonflement des argiles. Ces informations proviennent notamment de la base Géorisques et des services de la Ville de Paris, dont l’Inspection générale des carrières.
L’expert les relie à ce qu’il observe. Un immeuble situé en zone d’anciennes carrières sans aucun désordre visible n’appelle pas la même conclusion qu’un immeuble présentant des fissures en façade et des portes qui frottent. Le rapport vous dit si des investigations complémentaires sont à envisager avant de vous engager.
Le moment idéal se situe avant la signature du compromis ou de la promesse de vente, lorsque l’offre est acceptée et que vous pouvez encore négocier. Sur le marché parisien, où les délais sont courts, il est aussi possible de réaliser l’expertise pendant le délai de rétractation de dix jours qui suit la signature du compromis par un acquéreur non professionnel.
Vous pouvez également prévoir dans le compromis une condition liée au résultat d’une expertise technique. Parlez en à votre notaire. Dans tous les cas, réservez tôt : l’accès au logement doit être organisé avec l’agence ou le vendeur.
La visite dure le temps nécessaire à un examen complet, en fonction de la surface et de l’accès aux parties communes. Vous pouvez y assister : c’est l’occasion de poser vos questions et de comprendre sur place ce que l’expert observe. Il commente ses constats au fil de la visite, sans attendre le rapport pour vous signaler un point important.
Prévoyez l’accès à la cave et, si possible, aux combles ou à la toiture terrasse, les codes et badges de l’immeuble, ainsi que la présence de l’agent immobilier ou du vendeur pour ouvrir les annexes. Si le logement est occupé, demandez que les zones sensibles, sous évier, tableau électrique, ballon d’eau chaude, soient dégagées.
Le rapport présente les constats pièce par pièce et pour les parties communes, avec photographies. Il qualifie chaque point : sans gravité, à surveiller, travaux à prévoir, désordre important. Il indique les travaux probables et oriente vers les professionnels compétents. Il signale aussi les documents manquants ou les questions à poser au vendeur et au syndic.
Avec ce document, vous pouvez renégocier le prix en vous appuyant sur des constats précis, demander au vendeur des justificatifs de travaux, obtenir des devis avant de signer, ou renoncer à un bien qui dépasse votre budget une fois les travaux intégrés.
Un défaut grave, caché lors de la vente et antérieur à celle ci, peut relever de la garantie des vices cachés. L’expertise vices cachés permet alors d’établir l’existence du vice et de convoquer les parties. Un bilan avant achat réalisé avant la vente réduit ce risque, car il met en lumière ce qui peut l’être avant l’engagement.
Si la visite révèle des fissures ou de l’humidité préoccupantes, une expertise fissures ou une expertise humidité plus poussée peut être utile. Les prix sont détaillés sur la page nos tarifs.
650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² supplémentaire, avec 50 € de frais de gestion et 60 € de déplacement jusqu’à 100 km. Le rapport est inclus.
Non. Les diagnostics sont obligatoires et à la charge du vendeur. Le bilan avant achat les complète par une analyse technique globale du bâti.
Oui, lorsque l’accès est possible : cage d’escalier, cour, cave, façades visibles et, si on peut y accéder, combles.
Oui, pendant le délai de rétractation de dix jours. L’idéal reste avant la signature, pour négocier plus librement.
L’annonce, le dossier de diagnostic technique, les procès verbaux des dernières assemblées générales, le carnet d’entretien, le plan pluriannuel de travaux et toute facture de travaux disponible.
Ce n’est pas obligatoire, mais un accès complet au logement et aux annexes est nécessaire. L’agence peut organiser la visite.
Oui. Il décrit les désordres et les travaux à prévoir, ce qui fournit une base objective à la négociation.
Retrouvez les points de vigilance propres à chaque arrondissement avant d’acheter. Voir aussi nos interventions à Paris.
Réservez votre bilan avant achat en ligne, ou appelez un conseiller au 0 805 69 09 69 (appel gratuit).
