Appartement ancien, logement des années 1970 ou maison de ville : dans le 20e arrondissement, le bilan avant achat vous dit dans quel état est le bien, et ce qu’il vous coûtera dans les années à venir.
Paris 20e
Le bilan avant achat est une visite technique réalisée avant l’engagement de l’acquéreur. Dans le 20e arrondissement, l’expert examine l’état du logement, la structure visible, l’humidité, les équipements et les parties communes accessibles, puis les met en regard des documents de copropriété. Le rapport sert à négocier, à demander des précisions ou à renoncer.
Bilan avant achat : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m². Frais de gestion : 50 €. Déplacement : 60 € jusqu’à 100 km.
Le 20e arrondissement occupe les hauteurs de Belleville et de Ménilmontant, autrefois exploitées pour le gypse. Le bâti associe maisons et cités anciennes à Charonne, immeubles faubouriens, ensembles de logements sociaux des années 1950 à 1980 et petites opérations récentes. Les pentes, le sous sol gypseux et les nombreuses constructions anciennes de faible hauteur demandent un examen soigné des fondations et des murs.
Pentes, anciennes exploitations de gypse et bâti ancien de faible hauteur sont les repères de l’expert. L’expert s’appuie sur ce contexte pour cibler les points à contrôler dans le logement comme dans l’immeuble, et pour lire les documents de copropriété avec le bon regard. Les transformations réalisées au fil du temps, surélévations, divisions de lots, réunions d’appartements ou créations de salles d’eau, sont aussi à prendre en compte.
Le 20e arrondissement compte d’anciennes carrières de gypse, exploitées pendant des siècles pour produire le plâtre de Paris. Le gypse présente une seconde particularité : il est soluble, et des circulations d’eau souterraine peuvent y créer des vides qui provoquent des affaissements localisés. L’Inspection générale des carrières de la Ville de Paris suit ces secteurs et intervient dans l’instruction des projets de construction.
Le 20e arrondissement n’est pas riverain de la Seine et n’est donc pas exposé au débordement du fleuve. Les reconnaissances de catastrophe naturelle liées à des orages violents, comme celles de juillet 2017 et de juillet 2018, rappellent toutefois que le ruissellement et la saturation des réseaux d’assainissement peuvent inonder des caves et des rez de chaussée dans tous les quartiers de Paris.
À l’échelle de la commune de Paris, la base Géorisques recense 20 reconnaissances de l’état de catastrophe naturelle publiées entre 1983 et 2018 : 16 pour des inondations et coulées de boue, dont les crues de juin 2016 et de janvier 2018, une pour la sécheresse de l’été 2003, une pour un mouvement de terrain en décembre 1999, et deux pour la tempête et la grêle de juin 1983. Le 20e arrondissement compte 185 140 habitants (population municipale, INSEE) sur environ 600 hectares.
L’état des risques remis par le vendeur reprend ces informations pour l’adresse précise. L’expert les relie à ce qu’il observe, ce qui change la portée d’une fissure ou d’une cave humide. Le rapport mentionne ces éléments lorsqu’ils sont utiles à votre décision.
Le dossier de diagnostic technique couvre la performance énergétique, l’amiante, le plomb pour les logements d’avant 1949, l’électricité et le gaz de plus de quinze ans, l’état des risques. Chaque diagnostic répond à une question réglementaire précise. Aucun ne dit si le plancher fléchit, si la façade sur cour se dégrade ou si la salle de bains a été posée sans précaution sur une structure ancienne.
Le bilan avant achat comble ce manque par un regard d’ensemble sur l’état du bâti, ce qui fonctionne et ce qui coûtera.
Sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements : l’expert suit une méthode identique dans chaque pièce pour ne rien oublier. Il mesure l’humidité des murs, contrôle la planéité au niveau, observe les reprises de peinture qui peuvent masquer un désordre.
Il porte une attention particulière aux transformations : une cuisine ouverte sur un séjour, une salle d’eau déplacée, une cloison supprimée. Ces travaux ont pu toucher des éléments porteurs ou des réseaux communs.
Une visite avec l’expert permet de comprendre l’état réel du bien avant de signer.
Une part importante du risque se trouve hors du logement. L’expert observe, lorsque l’accès est possible, la cage d’escalier, la cour, les façades visibles, la cave et les combles. Fissures en façade, enduits décollés, traces d’infiltration, chéneaux dégradés : ces signes annoncent des travaux à la charge des copropriétaires.
Il croise ses observations avec les procès verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe.
Un appartement haussmannien se juge à l’état de ses planchers, de ses murs porteurs, de sa toiture et de sa façade en pierre de taille. Un immeuble faubourien, plus modeste, pose des questions d’humidité, de stabilité des façades sur cour et d’état des escaliers. Un immeuble en brique des années 1930 peut souffrir de la corrosion de ses aciers.
Les immeubles des années 1960 et 1970 présentent d’autres enjeux : toitures terrasses, joints de façade, isolation, ventilation, réseaux vieillissants. L’expert adapte sa visite à l’époque de construction et aux travaux réalisés depuis.
Idéalement avant la signature du compromis, quand l’offre est acceptée et que la négociation reste possible. Il est aussi possible de le réaliser pendant le délai de rétractation de dix jours qui suit la signature du compromis par un acquéreur non professionnel.
Vous pouvez également prévoir dans le compromis une condition liée à une expertise technique. Parlez en à votre notaire, et réservez tôt pour organiser l’accès avec l’agence.
Un acquéreur qui arrive avec un rapport technique précis négocie sur des faits, pas sur des impressions. Les désordres sont décrits, localisés, photographiés et qualifiés, et les travaux probables sont identifiés.
Le rapport vous aide aussi à poser les bonnes questions au vendeur et au syndic, et à anticiper votre budget de travaux après l’achat.
La visite dure le temps nécessaire à un examen complet. Vous pouvez y assister et poser vos questions. L’expert commente ses constats au fil de la visite, sans attendre le rapport pour vous signaler un point important.
Prévoyez l’accès à la cave et, si possible, aux combles, les codes de l’immeuble et la présence de l’agent immobilier ou du vendeur. Si le logement est occupé, demandez que les zones sensibles soient dégagées.
Le bilan avant achat peut conduire à approfondir un point : origine d’une fissure, cause d’une humidité. L’expertise fissures et l’expertise humidité sont alors adaptées.
Si un défaut grave dissimulé se révèle après la vente, l’expertise vices cachés prend le relais. Les prix sont détaillés sur la page nos tarifs.
Retrouvez nos pages avant achat pour chaque arrondissement, et la page bilan avant achat à Paris.
Non, mais un accès complet au logement et aux annexes est nécessaire.
Oui. Il décrit les désordres et les travaux à prévoir, ce qui fournit une base objective.
650 € TTC pour les 50 premiers mètres carrés, plus 30 m² à 3 €, soit 740 € TTC, auxquels s’ajoutent 50 € de gestion et 60 € de déplacement.
Oui. Pour une maison, il examine aussi les façades, la toiture visible, les fondations apparentes et les abords.
650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m², avec 50 € de frais de gestion et 60 € de déplacement. Le rapport est inclus.
Non. Les diagnostics sont obligatoires et à la charge du vendeur. Le bilan les complète par une analyse technique globale.
Oui, lorsque l’accès est possible : cage d’escalier, cour, cave, façades visibles et combles accessibles.
Oui, pendant le délai de rétractation de dix jours. L’idéal reste avant la signature.
L’état des risques précise si l’adresse est concernée. L’expert relie ces informations aux constats sur place. Une partie du 20e arrondissement est concernée par d’anciennes carrières ou par le gypse : un désordre visible y mérite une attention particulière.
Réservez votre bilan avant achat en ligne, ou appelez un conseiller au 0 805 69 09 69 (appel gratuit).
