Achat immobilier
Acheter un appartement haussmannien : les points à contrôler
Parquet en point de Hongrie, cheminées en marbre, moulures, hauteur sous plafond : l’appartement haussmannien fait rêver. Mais derrière le charme, un immeuble de plus de cent trente ans a ses fragilités. Voici les points à contrôler, dans le logement et dans l’immeuble, avant de signer.
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Achat immobilier
L’essentiel
Avant d’acheter un appartement haussmannien, il faut contrôler l’état des planchers et des plafonds, les éventuelles modifications de murs porteurs, l’humidité des pièces d’eau, l’état de l’électricité et de la plomberie, les conduits de cheminée, et, côté immeuble, la toiture, les façades, les balcons, la cage d’escalier, les caves et les réseaux. Les procès verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux renseignent sur les dépenses à venir, notamment le ravalement.
Le modèle
Ce qu’on achète dans un haussmannien
L’immeuble haussmannien, construit à Paris entre le Second Empire et le début du XXe siècle, répond à un modèle précis : façade en pierre de taille sur rue, balcons au deuxième et au cinquième étage, étages nobles aux grandes hauteurs sous plafond, escalier principal en bois, escalier de service, chambres de bonne sous les combles, toiture en zinc et ardoise.
Les appartements ont une distribution traditionnelle : pièces de réception en enfilade sur rue, chambres et cuisine sur cour. Une partie a été transformée : cuisines ouvertes, salles de bains ajoutées, réunion ou division de lots. Chaque transformation est un point de contrôle.
Planchers
Les planchers et les plafonds
Les planchers sont en solives de bois ou en poutrelles métalliques, avec un remplissage en plâtre. Ils ont plus d’un siècle et ont pu prendre de la flèche, subir des fuites ou des surcharges. Lors de la visite, marchez dans toutes les pièces : un parquet qui ondule fortement, des portes qui frottent, une bille qui roule seule sont des indices.
Au plafond, observez les fissures parallèles qui suivent les solives, les auréoles sous les salles de bains de l’étage supérieur, les corniches décollées. L’expert contrôle la planéité au niveau laser et mesure l’humidité, ce qui permet de détecter un plancher affaibli.
Murs
Les murs et les transformations
Les murs de refend porteurs structurent l’immeuble. Une grande pièce ouverte, une cuisine décloisonnée, un double séjour peuvent résulter de la suppression ou du percement d’un mur porteur. Demandez les autorisations d’assemblée générale, la note de calcul du bureau d’études et les factures. En leur absence, la situation peut poser problème.
Observez les fissures au-dessus des ouvertures, la flèche des plafonds au droit des poutres de renfort, les désordres dans l’appartement du dessus si vous pouvez y accéder.
Un parquet ancien renseigne sur l’état du plancher qui le porte.
Pièces d’eau
Salles de bains et cuisine
Les salles de bains ajoutées dans d’anciennes chambres ou cabinets de toilette reposent sur des planchers anciens. Leur étanchéité, leurs évacuations et leur poids doivent être vérifiés. Une salle de bains au sol surélevé, un carrelage fissuré, des joints noircis ou une odeur d’humidité sont des signaux.
Vérifiez sous les éviers et autour des appareils, et mesurez l’humidité des murs et du sol. Les évacuations doivent rejoindre les colonnes communes avec une pente suffisante. Une pompe de relevage révèle une salle d’eau éloignée des chutes.
Réseaux
Électricité, plomberie, chauffage
Le diagnostic électrique, obligatoire pour une installation de plus de quinze ans, signale les anomalies de sécurité. Il ne dit pas si l’installation est adaptée à vos usages : nombre de circuits, puissance, emplacement des prises. Une installation ancienne, avec des fils sous moulure, peut nécessiter une réfection complète.
La plomberie peut comporter des tuyaux en plomb, à remplacer. Le chauffage peut être collectif, individuel au gaz ou électrique : demandez les charges et l’état de la chaudière. Les radiateurs anciens en fonte peuvent rester, s’ils sont entretenus.
Cheminées
Cheminées et conduits
Les cheminées en marbre font le charme du haussmannien, mais leur usage est encadré. À Paris, les feux de cheminée à foyer ouvert sont restreints pour des raisons de qualité de l’air. Vérifiez l’état du conduit, son ramonage, et les règles applicables avant de prévoir un usage.
Les conduits sont des parties communes et participent à la ventilation des pièces. Un conduit bouché ou dégradé peut provoquer de l’humidité ou des infiltrations au droit de la souche.
Moulures et rosaces se fissurent lorsque le plancher bouge.
Toiture
Toiture et derniers étages
Pour un appartement au dernier étage, la toiture est un sujet direct : infiltrations par les chéneaux, les solins, les lucarnes, isolation faible, chaleur en été. Pour les autres étages, elle reste un sujet de copropriété et de charges. Demandez la date de la dernière réfection de couverture et l’état des chéneaux.
Façades
Façades, balcons et ravalement
À Paris, le ravalement est obligatoire au moins une fois tous les dix ans. Un ravalement ancien ou des façades dégradées annoncent une dépense importante. Observez la façade sur rue, les balcons, les corniches, et surtout la façade sur cour, plus exposée aux désordres. Des éclats autour des balcons signalent une corrosion des fers.
Vérifiez dans les procès verbaux si un ravalement a été voté, et selon quelle répartition des appels de fonds entre vendeur et acquéreur.
Parties communes
Cage d’escalier, caves et cour
La cage d’escalier renseigne sur l’entretien de l’immeuble : marches, garde-corps, fissures, humidité. Les caves révèlent l’état des fondations et des réseaux : maçonneries, humidité, canalisations. La cour, étroite dans bien des immeubles, concentre les descentes d’eaux pluviales et les regards. Un immeuble dont les parties communes sont entretenues est un immeuble géré.
Documents
Les documents à lire
Demandez les procès verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien, le diagnostic technique global s’il existe et le plan pluriannuel de travaux, progressivement obligatoire dans les copropriétés de plus de quinze ans. Ces documents révèlent les travaux votés, envisagés ou repoussés, les litiges et les sinistres.
Le dossier de diagnostic technique, à la charge du vendeur, comprend notamment la performance énergétique, l’amiante, le plomb pour les logements d’avant 1949, l’électricité, le gaz et l’état des risques.
DPE
Performance énergétique
Les appartements haussmanniens ont des performances énergétiques modestes : murs épais mais non isolés, grandes fenêtres, hauteurs sous plafond. Le diagnostic de performance énergétique a des conséquences pour la location, avec un calendrier d’interdiction progressive des logements les plus énergivores. Si vous achetez pour louer, cet élément est essentiel.
Les améliorations possibles, fenêtres, isolation de certaines parois, chauffage, doivent respecter le bâti ancien.
Sous sol
Le sous sol de l’immeuble
Selon l’arrondissement, l’immeuble peut se situer au-dessus d’anciennes carrières, dans un secteur concerné par la dissolution du gypse ou dans le périmètre du plan de prévention du risque inondation. L’état des risques l’indique. Ces informations ne sont pas rédhibitoires, mais elles se lisent avec l’état réel du bâtiment.
Négocier
Négocier sur des faits
Les constats techniques permettent de négocier : travaux de plancher, réfection électrique, salle de bains à reprendre, ravalement prévu. Un rapport précis, photographié et chiffré dans sa nature, donne du poids à votre offre. Il vous permet aussi de renoncer si les travaux dépassent votre budget.
Expertise
Le bilan avant achat
Le bilan avant achat réunit ces contrôles dans une seule visite, avec un rapport détaillé. Nos pages par arrondissement présentent les particularités du bâti de chaque secteur de Paris.
Pour aller plus loin
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quels sont les points faibles d’un haussmannien ?
Les planchers anciens, les transformations de murs porteurs, les pièces d’eau ajoutées, les réseaux vétustes et, côté immeuble, la toiture et les façades.
Le ravalement est il à la charge du vendeur ?
Les appels de fonds exigibles avant la vente sont en principe dus par le vendeur, mais la répartition peut être négociée. Vérifiez le compromis.
Les tuyaux en plomb sont ils interdits ?
Ils doivent être remplacés pour la qualité de l’eau. Leur présence est un point de travaux à prévoir.
Peut on utiliser une cheminée à Paris ?
L’usage des foyers ouverts est restreint. Vérifiez les règles en vigueur et l’état du conduit.
Faut il lire les PV d’assemblée générale ?
Oui, les trois derniers, ainsi que le plan pluriannuel de travaux s’il existe.
Combien coûte un bilan avant achat ?
650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m², avec 50 € de frais de gestion et 60 € de déplacement.
Le DPE d’un haussmannien est il mauvais ?
Il est rarement très bon. Il compte surtout si vous prévoyez de louer.
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Sources
- Code de la construction et de l’habitation, article L271 4 (dossier de diagnostic technique), Légifrance
- Loi n° 65 557 du 10 juillet 1965, article 14 2 (plan pluriannuel de travaux), Légifrance
- Géorisques, état des risques
