Le dernier étage offre une luminosité supérieure, des vues parfois dégagées sur les toits, et l’absence de bruits de pas au-dessus. Dans les immeubles haussmanniens, le sixième étage sous combles offrait autrefois des chambres de service. Les réunions de chambres et les aménagements de combles ont créé des appartements atypiques, avec poutres apparentes, terrasses tropéziennes ou verrières.

Ces atouts ont un prix, et ils s’accompagnent de contraintes techniques qu’il faut évaluer avant de signer.

Lors de la visite, examinez les plafonds, surtout le long des façades, autour des lucarnes, des fenêtres de toit et des conduits. Les auréoles, même sèches, les peintures récentes localisées, les plâtres qui se décollent, les bois de charpente noircis sont des indices d’infiltrations passées ou actives. Une odeur d’humidité ou de moisi dans les combles est aussi un signal.

La mesure de l’humidité permet de savoir si une trace correspond à une infiltration active.

En hiver, une toiture mal isolée laisse fuir la chaleur et crée des parois froides sous les rampants. La vapeur produite dans le logement s’y condense, ce qui peut provoquer des taches et des moisissures confondues avec des infiltrations. Une ventilation efficace et une isolation correctement mise en œuvre limitent ce phénomène.

L’isolation des rampants ou des combles se fait par l’intérieur ou lors de la réfection de la couverture. Elle doit être conçue pour éviter la condensation dans l’isolant, avec une membrane adaptée et une ventilation de la sous-face du zinc. Une isolation mal posée peut faire pourrir le voligeage et la charpente.

Si vous prévoyez d’isoler votre appartement sous les toits, vérifiez ce qui relève de la copropriété, la couverture et la charpente, et ce qui relève de votre lot.

Une partie des appartements de dernier étage résultent de la réunion d’anciennes chambres de service ou de l’aménagement de combles. Ces opérations ont pu nécessiter l’acquisition de parties communes, comme un couloir ou des combles, et une autorisation de l’assemblée générale. Vérifiez que l’état descriptif de division et les actes correspondent à la réalité du logement.

La surface habitable au sens de la loi Carrez exclut les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur. Sous les toits, l’écart avec la surface au sol peut être important.

Dans les immeubles anciens, l’ascenseur ne dessert pas toujours le dernier étage, accessible par l’escalier de service. Vérifiez l’accès réel, notamment si vous prévoyez des travaux ou un déménagement. L’installation d’un ascenseur dans un immeuble qui n’en a pas est un projet lourd pour la copropriété.

La couverture, la charpente, les chéneaux, les souches de cheminée et les descentes d’eaux pluviales sont des parties communes. Leur entretien et leur réparation relèvent du syndicat des copropriétaires. Les dégâts causés dans votre logement par une infiltration sont indemnisés selon les contrats d’assurance et la convention entre assureurs.

Les fenêtres de toit privatives, posées pour un lot, peuvent relever du copropriétaire selon le règlement et l’autorisation obtenue.

Le bilan avant achat inclut, lorsque c’est possible, l’examen des combles accessibles et la mesure de l’humidité aux plafonds. En cas de traces d’infiltration, l’expertise humidité précise l’origine.