Le plan est établi par une personne qualifiée à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble. Il comprend la liste des travaux nécessaires sur dix ans, une estimation de leur coût, une proposition de hiérarchisation et un échéancier. Il intègre les travaux de rénovation énergétique à réaliser, en lien avec le diagnostic de performance énergétique collectif.

Il porte sur les parties communes : structure, toiture, façades, réseaux, équipements collectifs, ascenseur, chauffage collectif. Il ne couvre pas les parties privatives, sauf travaux d’intérêt collectif.

Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle de chaque copropriétaire. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux est adopté, cette cotisation ne peut être inférieure à un pourcentage du montant des travaux prévus par le plan, dans la limite fixée par la loi. Les sommes versées sont attachées au lot : elles ne sont pas remboursées au vendeur lors de la vente.

Pour l’acquéreur, un fonds bien alimenté atténue les appels de fonds futurs. Un fonds faible face à un plan ambitieux annonce des appels importants.

Le plan est établi à une date donnée. L’immeuble a pu évoluer depuis. Lors de la visite, comparez l’état réel des façades, de la toiture visible, de la cage d’escalier, des caves avec ce que prévoit le plan. Une façade très dégradée dont le ravalement est prévu dans huit ans pose question : le calendrier risque d’être avancé.

À l’inverse, des désordres visibles qui n’apparaissent pas dans le plan, fissures, humidité en cave, signalent un oubli à corriger.

Le plan doit intégrer les travaux permettant d’améliorer la performance énergétique de l’immeuble. Pour un immeuble parisien ancien, les leviers sont limités par le bâti et les règles patrimoniales : isolation des combles et des toitures, isolation des planchers bas sur caves, remplacement ou réglage du chauffage collectif, amélioration de la ventilation. L’isolation par l’extérieur des façades en pierre de taille sur rue est rarement envisageable.

Ces travaux ont un effet sur le diagnostic de performance énergétique de chaque logement, qui conditionne la possibilité de louer. Pour un acquéreur bailleur, le calendrier des travaux énergétiques est donc un élément important.

Le diagnostic technique global, lorsqu’il a été réalisé, analyse l’état de l’immeuble et peut servir de base au plan. Il comporte une analyse de l’état apparent des parties communes, de la situation au regard des obligations légales, de la performance énergétique et une liste de travaux. Si la copropriété dispose de ce document, lisez le avec le plan.

Les petites copropriétés parisiennes, de quelques lots, sont aussi concernées. Leur capacité de financement est limitée, et chaque copropriétaire supporte une part importante des travaux. Un ravalement dans un immeuble de six lots représente une dépense significative par lot. Le plan permet d’anticiper ces montants.

Les travaux de rénovation énergétique en copropriété peuvent bénéficier d’aides publiques, collectives ou individuelles, dont les conditions évoluent. Un prêt collectif peut aussi être souscrit par le syndicat. Renseignez vous auprès du syndic et des organismes compétents sur les dispositifs en vigueur.