Le vendeur ou le bailleur doit fournir un état des risques, annexé à la promesse de vente ou au bail. Depuis 2023, il doit être remis dès la première visite et, pour une vente, être annexé à la promesse. Il est établi à partir des informations publiques disponibles pour la commune et l’adresse, notamment sur le site Géorisques.

Le document doit dater de moins de six mois. Son absence peut permettre à l’acquéreur de demander la résolution du contrat ou une diminution du prix.

À Paris, une partie du territoire est concernée par des périmètres de risques liés aux anciennes carrières souterraines, de calcaire au sud et de gypse au nord et à l’est. L’état des risques indique si l’adresse se trouve dans un tel périmètre. Ces périmètres sont suivis par l’Inspection générale des carrières de la Ville de Paris.

Être dans un périmètre ne signifie pas que l’immeuble est menacé : une grande partie des zones a été consolidées, et des milliers d’immeubles s’y trouvent sans désordre. Cela signifie que tout désordre de type tassement ou fissuration doit être analysé avec ce contexte en tête.

Les secteurs riverains de la Seine sont couverts par le plan de prévention du risque inondation de Paris, fondé sur la crue de 1910. L’état des risques indique si l’adresse est concernée et, le cas échéant, dans quelle zone réglementaire. Pour un appartement en étage, l’enjeu principal porte sur les caves, les sous sols et les équipements communs. Pour un rez de chaussée ou un logement en sous sol, l’exposition est directe.

L’état des risques précise aussi la zone de sismicité et le potentiel radon de la commune. Paris est classé en zone de sismicité 1, très faible, et présente un potentiel radon faible, ce qui n’appelle pas de précaution particulière pour un logement courant. Il signale enfin si le terrain se situe dans un secteur d’information sur les sols, lié à une ancienne activité industrielle.

Cette dernière mention concerne surtout les projets de construction ou de terrassement, et les logements avec jardin en pleine terre. Pour un appartement en étage, elle a peu d’incidence pratique, mais elle mérite d’être notée.

L’état des risques ne décrit pas l’état de l’immeuble. Il ne dit pas si des fissures existent, si la cave est inondée chaque hiver, si la toiture fuit ou si les colonnes sont à remplacer. Il ne dit pas non plus si une ancienne carrière a été consolidée sous l’immeuble. C’est un document d’information sur l’exposition, établi à partir de cartes, sans visite.

Pour savoir comment l’immeuble se comporte, il faut le visiter, lire les documents de copropriété et, si nécessaire, faire examiner le bâtiment par un expert.

La bonne démarche consiste à croiser l’exposition, indiquée par l’état des risques, et l’état réel, constaté sur place. Un immeuble exposé et sain n’appelle pas la même décision qu’un immeuble exposé et fissuré. Un immeuble non exposé peut aussi présenter des désordres liés à d’autres causes.

L’expert relève les signes de mouvement, d’humidité ou d’infiltration, et les met en relation avec les risques mentionnés.

Le locataire reçoit aussi l’état des risques. Pour un logement en rez de chaussée ou en sous sol dans une zone inondable, il est utile de connaître les consignes de l’immeuble en cas de crue et de ne pas stocker de biens de valeur en cave.