À Paris, les façades des immeubles doivent être tenues en bon état de propreté, et le ravalement doit être réalisé au moins une fois tous les dix ans. La Ville peut adresser une injonction aux propriétaires d’un immeuble dont la façade est dégradée. Pour une copropriété, les travaux sont votés en assemblée générale et financés par les copropriétaires selon les tantièmes.

Le ravalement ne se limite pas au nettoyage. Il comprend le traitement des fissures, la reprise des parties dégradées de la pierre ou de l’enduit, la protection des fers, la vérification des éléments en saillie et, selon les cas, l’isolation thermique par l’extérieur pour les façades qui s’y prêtent. Un projet bien conçu traite les causes des désordres et non leurs seuls effets.

Les façades sur cour, et les façades sur rue des immeubles plus modestes, sont en moellons ou en pans de bois recouverts d’un enduit. Les enduits anciens, au plâtre et à la chaux, sont souples et respirants. Avec le temps, ils se fissurent, se décollent et laissent l’eau pénétrer. Un enduit au ciment posé lors d’un précédent ravalement peut aggraver la situation en enfermant l’humidité dans la maçonnerie.

Les fissures en faïençage, fines et réparties, relèvent du vieillissement de l’enduit. Les fissures linéaires qui suivent un pan de bois ou une jonction de matériaux traduisent des mouvements différentiels. Les fissures obliques ou verticales continues sur plusieurs étages peuvent révéler un mouvement de la structure et doivent être analysées avant d’être rebouchées.

Avant de voter un ravalement, la copropriété a intérêt à faire réaliser un diagnostic de façade. L’architecte ou le maître d’œuvre qui conçoit le projet relève l’état de la façade, les fissures, les zones sonnant creux, les fers corrodés, les éléments instables. Ce diagnostic détermine le contenu du cahier des charges et permet de comparer les offres des entreprises sur une base identique.

Un expert en bâtiment indépendant peut intervenir en complément, par exemple pour analyser l’origine de fissures inquiétantes ou pour donner un avis à un copropriétaire ou au conseil syndical sur le projet proposé. Son regard technique aide à poser les bonnes questions avant le vote.

Les balcons des immeubles parisiens reposent sur des consoles en pierre ou en métal, et leurs garde-corps sont scellés dans la pierre. La corrosion des consoles et des scellements peut fragiliser l’ensemble. Des fissures à la base d’une console, des éclats de pierre autour des scellements ou un garde-corps qui bouge sont des signes à prendre au sérieux.

Ces éléments relèvent en principe des parties communes, même si l’usage du balcon est privatif. Le syndic doit être informé sans délai, et des mesures de sécurité peuvent être nécessaires avant même le ravalement.

Si vous constatez des fissures en façade ou des infiltrations chez vous, signalez les par écrit au syndic avec photos. Demandez que le sujet soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale si aucun ravalement n’est prévu. Lors de la présentation du projet, interrogez le maître d’œuvre sur le traitement des fissures et des fers.

À la fin des travaux, la réception du ravalement est une étape importante, à laquelle le conseil syndical participe. Les réserves doivent être précises pour obtenir la reprise des défauts.

L’expertise fissures permet d’analyser l’origine d’une fissure de façade et ses conséquences dans votre logement. Si des infiltrations accompagnent les fissures, l’expertise humidité identifie leur cheminement. L’expert est indépendant de l’architecte, du syndic et des entreprises.