Un balcon ou une terrasse est exposé en permanence à la pluie, au soleil, au gel. L’eau doit être évacuée rapidement, sans pénétrer dans la structure ni dans le logement. La jonction entre l’extérieur et l’intérieur, au niveau du seuil de la porte fenêtre, est un point délicat : il faut à la fois limiter la hauteur de seuil pour l’accessibilité et assurer l’étanchéité.

Une terrasse située au-dessus d’un logement fait office de toiture : son étanchéité protège l’appartement du dessous. Un défaut peut provoquer des infiltrations chez un voisin.

C’est pourquoi les extérieurs méritent un contrôle aussi attentif que l’intérieur.

Les évacuations, siphons de sol, gargouilles, descentes, doivent être libres et fonctionnelles. Sur les chantiers, elles peuvent être encombrées de gravats ou de résidus de mortier. Une terrasse doit aussi disposer de trop pleins, qui évitent la montée de l’eau en cas d’obstruction de l’évacuation principale.

Vérifiez la présence et la propreté de chaque évacuation, ainsi que celle des trop pleins prévus aux plans.

Sur une terrasse, l’étanchéité doit remonter le long des murs, des acrotères et des seuils sur une hauteur suffisante, et être protégée en tête. Les relevés peuvent être masqués par des habillages. Vérifiez l’état visible des habillages, des joints et des solins. Une fissure dans un enduit de relevé peut laisser passer l’eau.

Les revêtements, carrelage, dalles, bois composite, doivent être posés sans désaffleur important, sans dalle instable ni fissurée. Les joints doivent être réguliers. Les dalles sur plots ne doivent pas basculer. Les traces de ciment, de peinture ou de colle sur les revêtements et les menuiseries sont à réserver.

La jonction entre le balcon et la façade est un point d’infiltration potentiel. L’eau qui stagne contre la façade peut pénétrer par les joints, les fixations des garde-corps ou les rupteurs de ponts thermiques. Dans les immeubles neufs, des rupteurs isolent le balcon de la dalle intérieure ; leur traitement doit assurer la continuité de l’étanchéité.

Observez l’enduit ou le parement de façade au droit du balcon : fissures, décollements, traces d’humidité. À l’intérieur, une humidité en pied de mur derrière le balcon peut signaler une infiltration.

Après la livraison, l’entretien du balcon conditionne sa durabilité : nettoyage régulier des évacuations, pas de percement de l’étanchéité pour fixer des éléments, pas de stockage d’objets lourds sur les relevés, jardinières drainées et surélevées. Un percement réalisé par l’occupant peut lui faire perdre le bénéfice des garanties pour les infiltrations qui en résultent.

Les terrasses des derniers étages, en attique, sont de véritables toitures. Leur étanchéité, leur isolation, leurs relevés et leurs évacuations protègent les logements inférieurs. Elles peuvent supporter des jardinières, dont le poids et le drainage doivent être compatibles avec l’étanchéité. Demandez les charges admissibles avant d’installer de lourds bacs plantés.

La visite pré livraison permet de repérer ces défauts quelques semaines avant la remise des clés, et de demander leur correction à temps. Les reprises d’étanchéité ou de pente sont plus faciles avant l’emménagement.

Les infiltrations par un balcon ou une terrasse qui rendent le logement impropre à sa destination relèvent de la garantie décennale. Les défauts de finition relèvent de la garantie de parfait achèvement. L’assurance dommages ouvrage préfinance les réparations décennales.