Le Code civil prévoit que la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Elle couvre tous les désordres, quelle que soit leur gravité, à l’exception de ceux résultant de l’usure normale ou de l’usage.

Les réserves inscrites sur le procès verbal de livraison doivent être levées par le promoteur. Les défauts apparents non réservés peuvent encore être dénoncés par lettre recommandée dans le mois qui suit la prise de possession. Ces réserves sont la base de la garantie de parfait achèvement pour l’acquéreur.

La notification écrite est essentielle. Une lettre recommandée avec accusé de réception, adressée au promoteur à l’adresse indiquée dans l’acte, décrit chaque désordre de façon précise et demande sa reprise. Conservez une copie et l’accusé. Un simple appel ou un courriel sans accusé de réception peut être contesté.

Regroupez les désordres dans un courrier unique si possible, mais n’attendez pas pour notifier un désordre important.

Si le promoteur ou les entreprises tardent, relancez par écrit. Avant l’expiration du délai d’un an, adressez une mise en demeure récapitulant les désordres non repris. Si rien n’est fait, une action peut être engagée. Le délai d’un an est un délai d’action : ne le laissez pas expirer.

Si les reprises ne sont pas réalisées, plusieurs voies existent : action en justice contre le promoteur pour obtenir l’exécution des travaux ou leur financement, déclaration à l’assurance dommages ouvrage lorsque les désordres relèvent de la décennale, recours à une expertise judiciaire pour établir les désordres de façon incontestable. Le choix dépend de la nature des désordres et du délai restant.

Un avocat vous conseille sur la stratégie. Le rapport de l’expert en bâtiment et votre dossier de suivi sont les pièces de base.

Une visite d’expert quelques semaines avant la fin de l’année de parfait achèvement permet de faire le point : réserves levées ou non, qualité des reprises, nouveaux désordres. L’expert rédige un rapport qui sert de base à la notification finale. C’est une démarche utile, car l’acquéreur ne détecte pas toujours les désordres techniques, comme une ventilation défaillante ou une infiltration naissante.

Les désordres des parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires, qui doit les notifier au promoteur. Le conseil syndical joue un rôle important dans le suivi. Un copropriétaire qui constate un désordre commun doit en informer le syndic.

Fissures de retrait aux angles des cloisons, joints de carrelage qui se fendent, portes qui se déforment, condensation liée à une ventilation mal réglée, infiltration par un seuil de balcon, volet roulant qui se bloque, chauffage mal équilibré, bruit de ventilation : ces désordres sont typiques de la première année d’un logement neuf.

L’assistance VEFA vous accompagne de la visite cloisons à la livraison. Un point avant la fin de la garantie de parfait achèvement peut être réalisé sur devis. Voir aussi la visite de livraison.