Les immeubles construits à Paris pendant le Second Empire et jusqu’au début du XXe siècle suivent un modèle bien identifié. La façade sur rue est en pierre de taille calcaire, porteuse, avec des balcons filants au deuxième et au cinquième étage. Les façades sur cour sont plus modestes, en moellons ou en pans de bois enduits de plâtre. À l’intérieur, des murs de refend en maçonnerie divisent l’immeuble et portent les planchers.

Les planchers sont constitués de solives en bois ou, à partir des années 1860, de poutrelles métalliques en fer puis en acier, avec un remplissage en plâtre et en matériaux légers. Les plafonds sont en plâtre sur lattis ou sur hourdis, décorés de corniches et de rosaces. Les cloisons entre pièces sont légères, en carreaux de plâtre ou en briques posées de chant. La toiture, en zinc et en ardoise, couvre les combles où se trouvaient les chambres de service.

Les planchers sont la source la plus courante de désordres dans les appartements haussmanniens. Un plancher en bois chargé pendant plus d’un siècle prend de la flèche : le parquet ondule, les portes frottent, les plafonds de l’étage inférieur se fissurent. Ce phénomène n’est pas forcément grave, mais il doit être mesuré et suivi.

La situation devient préoccupante lorsque le plancher a été affaibli. Une solive humidifiée par une fuite ancienne peut pourrir à son appui dans le mur ; une poutrelle métallique exposée à l’eau rouille, gonfle et fait éclater le plâtre qui l’entoure. Les surcharges récentes jouent aussi : baignoire en fonte, îlot de cuisine en pierre, bibliothèque murale, chape lourde coulée sous un nouveau carrelage. L’expert mesure la déformation au niveau laser, recherche l’humidité et observe les indices de corrosion avant de conclure.

La pierre de taille de la façade sur rue résiste bien au temps, mais elle souffre aux points d’eau : appuis de fenêtres, corniches, balcons. La corrosion des fers d’ancrage et des consoles de balcons fait éclater la pierre et provoque des épaufrures. Ces désordres concernent les parties communes et sont traités lors des ravalements, obligatoires à Paris au moins une fois tous les dix ans.

Les façades sur cour, en moellons ou en pans de bois enduits, sont plus sensibles. Leurs enduits se fissurent, se décollent et laissent l’eau pénétrer. Une fissure verticale continue sur plusieurs étages d’une façade sur cour peut révéler un mouvement de la structure ou un défaut de liaison entre la façade et les murs de refend. Elle justifie un examen technique et, le cas échéant, l’avis d’un bureau d’études structure.

L’expert commence par l’historique : date d’apparition, évolution, travaux récents dans l’appartement, l’immeuble ou le voisinage, dégâts des eaux déclarés. Il mesure ensuite chaque fissure au fissuromètre, note sa longueur, sa direction, son caractère traversant et l’éventuel décalage de ses lèvres. Il contrôle la planéité des sols et des plafonds, l’aplomb des murs, le fonctionnement des portes et fenêtres.

Il mesure l’humidité des murs et des plafonds autour des fissures, en particulier sous les pièces d’eau. Si l’accès le permet, il observe la cage d’escalier, la cour, la façade et la cave. Lorsque l’évolution est incertaine, il recommande la pose de témoins pour suivre la fissure pendant plusieurs semaines. Son rapport classe chaque fissure selon sa gravité et indique les suites à donner.