La découverte n’est pas forcément le jour où la première tache est apparue. Elle correspond au moment où l’acquéreur a eu connaissance du vice, de sa nature et de sa gravité. Une fissure apparue en janvier dont la cause structurelle n’est révélée par une expertise qu’en juin peut avoir été découverte en juin, au sens juridique.

Cette distinction est discutée au cas par cas. Le vendeur aura intérêt à faire remonter la date de découverte au premier signe, l’acquéreur à la fixer au moment où la gravité est établie.

Un dossier solide repose sur une chronologie claire, tenue dès le premier jour. Notez dans un document la date de la vente, la date d’entrée dans les lieux, la date des premiers signes, celles des photos, des courriers, des échanges avec le vendeur, le syndic, l’assureur, la date de l’expertise et de la réception du rapport. Joignez chaque pièce justificative.

Cette chronologie permet à l’avocat de vérifier rapidement le respect des délais et de présenter les faits de façon cohérente. Elle évite aussi les contradictions, que le vendeur ne manquerait pas de relever.

Un désordre qui évolue doit être suivi : mesure de fissures avec des témoins, relevés d’humidité, photos régulières. Ces données montrent l’aggravation et justifient l’urgence des travaux. Elles permettent aussi de distinguer ce qui existait à la découverte de ce qui s’est ajouté ensuite.

L’expert peut organiser ce suivi et l’intégrer à son rapport.

Informez le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, de manière factuelle, en décrivant le désordre et en indiquant que vous faites procéder à un examen technique. Informez aussi le syndic si les parties communes peuvent être concernées. Ces courriers datent votre connaissance et votre réactivité.

Un acquéreur emménage en septembre dans un appartement ancien. En novembre, une tache apparaît au bas d’un mur. Il la photographie, note la date, puis constate en décembre qu’elle s’étend et que la peinture cloque. Il écrit au vendeur en recommandé en janvier et fait intervenir un expert en février, qui établit des remontées capillaires anciennes masquées par une peinture récente. La découverte du vice, dans sa nature et sa gravité, peut alors être située en février, date du rapport.

Cet exemple montre l’intérêt de documenter chaque étape, sans attendre.

La date de découverte ne suffit pas : il faut aussi prouver que le vice existait au jour de la vente. L’expert apprécie l’ancienneté du défaut à partir d’indices techniques. Les photos de l’annonce et des visites, les diagnostics et les documents de copropriété complètent la preuve.

La tentative de résolution amiable, par une expertise contradictoire et une négociation, prend du temps. Elle n’interrompt pas nécessairement le délai pour agir. Votre avocat surveille l’échéance et, si nécessaire, engage une action ou une demande d’expertise judiciaire pour préserver vos droits.

Lorsque le vice affecte les parties communes, le syndicat des copropriétaires peut aussi être concerné. La chronologie des échanges avec le syndic, les procès verbaux et les déclarations de sinistre de l’immeuble sont alors des pièces importantes.

L’expertise vices cachés fixe les faits techniques et la chronologie, et peut réunir les parties en phase 2.