Avant une mise en vente, les vendeurs rafraîchissent volontiers leur logement : peinture, petits travaux, mise en scène. C’est légitime. Mais une peinture appliquée sur un mur humide sans traiter la cause masque le problème pendant quelques semaines ou quelques mois. Avec le premier hiver, les premières pluies ou l’usage quotidien des pièces d’eau, l’humidité ressort.

L’acquéreur découvre alors des taches, des moisissures, des peintures qui cloquent, parfois du salpêtre ou des plinthes pourries. La question se pose : le vendeur savait-il ?

Dans tous les cas, la démarche commence par des faits établis, et non par des soupçons.

L’expertise commence par la cause. Remontées capillaires en rez de chaussée, infiltration par la façade, la toiture ou une menuiserie, fuite sur une canalisation encastrée, condensation liée à une ventilation supprimée : chaque cause a ses signes et ses mesures. La cause détermine aussi l’ancienneté probable du phénomène et la responsabilité éventuelle de tiers, comme la copropriété.

Une condensation liée à l’usage du nouvel occupant n’est pas un vice caché. Une infiltration par une partie commune relève d’abord de la copropriété. D’où l’importance d’un diagnostic précis.

Au-delà du préjudice matériel, une humidité importante favorise les moisissures, qui dégradent la qualité de l’air intérieur. Les autorités sanitaires recommandent d’en traiter rapidement la cause. Si des occupants sont sensibles, notamment des enfants ou des personnes souffrant de troubles respiratoires, la situation impose d’agir vite, tout en préservant les preuves par un constat préalable.

Un constat rapide par l’expert permet ensuite d’engager les mesures d’urgence sans perdre les éléments nécessaires au recours.

Une humidité structurelle ne naît pas en quelques semaines. Des sels accumulés en profondeur dans un mur, des bois dégradés, des enduits décollés sous une peinture neuve témoignent d’un phénomène ancien. L’expert mesure l’humidité en profondeur, observe les couches successives de revêtements et relève les traces d’interventions antérieures.

Les photos de l’annonce, les photos prises lors des visites, les procès verbaux d’assemblée générale évoquant des infiltrations, les factures de travaux du vendeur sont autant d’éléments utiles.

Si l’humidité provient d’une partie commune, façade, toiture, colonne, cour, la copropriété doit faire réaliser les travaux. Le vendeur, s’il connaissait le problème et l’a tu, peut toutefois engager sa responsabilité. Les procès verbaux d’assemblée générale révèlent parfois que le sujet avait été évoqué avant la vente.

Informez le syndic par écrit et demandez les procès verbaux et échanges relatifs au problème.

L’expert mesure l’humidité des murs à plusieurs hauteurs et profondeurs, recherche la cause, observe les revêtements récents et leur support, relève les indices de dissimulation et consulte les pièces de la vente. Son rapport conclut sur la nature, l’ancienneté et la gravité de l’humidité, et sur la compatibilité avec un vice caché.

La garantie des vices cachés permet de demander une réduction du prix ou, dans les cas graves, la résolution de la vente, ainsi que des dommages et intérêts si le vendeur connaissait le vice. D’autres fondements peuvent être envisagés selon les situations, comme le dol. Un avocat qualifie la situation et choisit le fondement adapté.

Un bilan avant achat mesure l’humidité des murs, y compris sous une peinture neuve. Il repère les zones suspectes et permet d’interroger le vendeur avant de signer.