Dans un immeuble en copropriété, les parties communes appartiennent indivisément à tous les copropriétaires : gros œuvre, façades, toiture, planchers en principe, escaliers, canalisations communes, cour, caves communes. Le syndicat des copropriétaires est chargé de leur conservation et de leur entretien. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Lorsqu’un défaut des parties communes apparaît, la copropriété doit réaliser les travaux, décidés en assemblée générale, et financés par les copropriétaires selon les tantièmes.

Le vendeur ne répond pas de l’état des parties communes en tant que tel. Mais s’il connaissait un défaut grave ou des travaux importants à venir et qu’il les a tus, alors qu’ils étaient déterminants pour l’acquéreur, sa responsabilité peut être engagée. Les procès verbaux d’assemblée générale, les courriers du syndic, les sinistres déclarés révèlent ce qu’il savait.

La garantie des vices cachés peut être invoquée lorsque le défaut, caché et antérieur, affecte l’usage du lot. Le dol peut l’être en cas de dissimulation volontaire d’une information déterminante.

Une infiltration par la toiture, signalée au syndic par le vendeur un an avant la vente, mais non évoquée en assemblée générale et non mentionnée à l’acquéreur. Une colonne d’évacuation fuyarde, ayant causé plusieurs dégâts des eaux chez le vendeur. Des fissures en façade sur cour, faisant l’objet d’un suivi par témoins décidé par le conseil syndical. Un ravalement imposé par une injonction de la Ville reçue avant la vente.

Dans chacun de ces cas, la connaissance du vendeur et l’information de l’acquéreur sont au cœur de l’analyse.

Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic. Il peut prendre connaissance de tous les documents relatifs à la gestion de la copropriété. Un nouveau copropriétaire peut s’adresser à lui pour comprendre l’historique d’un désordre et les décisions prises. Ses membres connaissent bien l’immeuble et ses difficultés.

S’impliquer dans le conseil syndical permet aussi de suivre le traitement du désordre et la conduite des travaux.

Si vous revendez avant que les travaux ne soient réalisés, vous devrez à votre tour informer l’acquéreur du désordre et des décisions prises. Les procès verbaux qui mentionnent le sujet seront remis. Un désordre connu et documenté pèse sur le prix, mais il protège le vendeur contre un recours ultérieur.

Si un recours contre le vendeur est envisagé, l’expertise amiable contradictoire réunit le vendeur, son assureur, éventuellement l’agent immobilier et le syndic. Les constats sont partagés et discutés. Le rapport contradictoire facilite une négociation : prise en charge de tout ou partie de la quote-part de travaux, indemnisation du préjudice.

Pour les vices cachés, deux ans à compter de la découverte. Pour le dol, le délai de droit commun. Pour l’action contre le syndicat des copropriétaires, des délais spécifiques s’appliquent. Votre avocat vous indique les échéances.

Lire les procès verbaux, le carnet d’entretien et le plan pluriannuel de travaux, examiner les parties communes et poser des questions écrites au vendeur et au syndic : ces précautions réduisent fortement le risque. Le bilan avant achat les intègre.