Le Code civil prévoit que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. L’acheteur qui a vu un défaut et a acheté quand même est réputé l’avoir accepté, et le prix est censé en tenir compte. La garantie des vices cachés ne joue que pour ce qui ne pouvait pas être décelé.

Toute la question est de savoir ce qu’un acheteur normalement attentif pouvait voir et comprendre lors des visites.

Un défaut dissimulé par un revêtement, une peinture, un meuble, un faux plafond est caché. Un défaut situé dans une partie inaccessible, sous un plancher, dans un mur, dans une cave fermée lors de la visite, l’est aussi. Un défaut qui ne se manifeste qu’en hiver, sous la pluie ou à l’usage peut être caché pour un acheteur qui a visité en été, par temps sec.

Enfin, un défaut visible dans ses manifestations mais dont la cause et la gravité ne pouvaient pas être appréciées par un non professionnel peut rester un vice caché.

Si l’acquéreur s’est fait accompagner d’un expert en bâtiment avant l’achat, les défauts que l’expert a signalés sont connus, donc acceptés si l’achat se fait au même prix. Ceux que l’expert ne pouvait pas déceler restent cachés. C’est une raison de plus pour lire attentivement le rapport avant de signer, et d’en tirer les conséquences dans la négociation.

Dans les immeubles parisiens anciens, certains défauts se situent à la frontière : un parquet légèrement ondulé qui cache une solive pourrie, une petite fissure au-dessus d’une porte qui révèle un mur porteur affaibli, un plafond fraîchement repeint sous une salle de bains qui fuit, un rez de chaussée visité en été qui révèle des remontées capillaires en hiver, une cave fermée à clé lors de la visite. Ces situations sont celles où l’analyse technique compte le plus.

Un acheteur averti demande à voir toutes les annexes, observe les signes discrets et fait examiner le logement avant de signer.

Même caché, un défaut mineur ne relève pas de la garantie. Il doit rendre le bien impropre à l’usage ou en diminuer tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix. Une fissure d’enduit cachée sous une peinture n’atteint pas ce seuil ; un plancher affaibli ou une humidité rendant une pièce inhabitable peut l’atteindre.

Les réponses écrites du vendeur à des questions précises l’engagent. Un vendeur qui répond qu’aucun dégât des eaux n’a eu lieu alors qu’il en avait déclaré un s’expose à voir sa mauvaise foi établie. Ces échanges sont aussi utiles pour établir ce que l’acquéreur savait.

Si un désordre apparaît après la vente, l’expertise permet de déterminer s’il était visible lors des visites, si son ampleur était appréciable, s’il était antérieur et grave. Le rapport s’appuie sur l’état actuel, les photos de l’annonce et des visites, et les documents remis.

En VEFA, les vices apparents doivent être signalés à la livraison ou dans le mois qui suit la prise de possession. Passé ce délai, ils sont difficiles à faire reprendre. D’où l’importance de la visite de livraison accompagnée.