Le droit de surélever un immeuble en copropriété appartient au syndicat des copropriétaires, puisqu’il porte sur les parties communes, toiture et espace au-dessus. La copropriété peut réaliser elle-même la surélévation, ou céder ce droit à un tiers, promoteur ou copropriétaire, qui réalisera et vendra les nouveaux lots.

Dans les deux cas, une décision de l’assemblée générale est nécessaire, à la majorité renforcée prévue par la loi sur la copropriété.

Ajouter un ou deux niveaux augmente les charges sur la structure existante : murs porteurs, planchers, fondations. Dans un immeuble ancien parisien, ces éléments ont plus d’un siècle et ont été dimensionnés pour l’existant. Un diagnostic structurel approfondi, avec sondages, est indispensable avant tout projet.

Des renforcements peuvent être nécessaires : reprise de murs, renforcement de fondations, création de poteaux. Les surélévations parisiennes privilégient les structures légères, en ossature bois ou métallique, pour limiter les charges.

La surélévation nécessite un permis de construire. Elle doit respecter le plan local d’urbanisme : hauteurs maximales, gabarits, règles d’insertion dans le paysage. Dans les secteurs protégés ou aux abords des monuments historiques, l’avis de l’architecte des bâtiments de France est requis. Les toits de Paris ont une forte valeur patrimoniale.

Une surélévation peut être l’occasion d’améliorer la performance énergétique de l’immeuble. Les nouveaux niveaux, construits selon la réglementation en vigueur, isolent par le haut les logements qui se trouvaient sous la toiture. Les contreparties négociées peuvent inclure l’isolation des façades sur cour, le remplacement du chauffage collectif ou l’amélioration de la ventilation.

Ces améliorations bénéficient à tous les copropriétaires et peuvent être intégrées au plan pluriannuel de travaux.

Les nouveaux lots créés modifient l’état descriptif de division et la répartition des charges. Les nouveaux copropriétaires participent aux charges communes, ce qui peut alléger la part des autres. Mais les charges de certains équipements, comme l’ascenseur, peuvent être réparties différemment selon les étages. Ces modifications sont actées par l’assemblée générale et par acte notarié.

En cédant le droit de surélever, la copropriété perçoit un prix, et peut négocier des contreparties : réfection de la toiture et des façades, isolation, ravalement, ascenseur, réfection de la cage d’escalier. La répartition du prix entre copropriétaires suit les règles de la loi et du règlement. Les nouveaux lots créés modifient la répartition des charges, ce qui doit être anticipé.

Pour un acquéreur, un projet de surélévation voté ou en discussion est une information importante : travaux à venir, nuisances, modification de l’immeuble, éventuelle perte de la vue pour un dernier étage, mais aussi contreparties financées. Les procès verbaux d’assemblée générale le mentionnent. Le bilan avant achat intègre la lecture de ces documents.

En cas de fissures après une surélévation, l’expertise fissures établit l’origine. En cas d’infiltrations, l’expertise humidité en recherche la cause. À la fin des travaux privatifs, la réception de travaux sécurise la livraison.