La loi sur la copropriété distingue les parties privatives, réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, et les parties communes, affectées à l’usage de tous. Chaque copropriétaire use librement de ses parties privatives, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres ni à la destination de l’immeuble. Le règlement de copropriété précise la répartition entre privatif et commun.

Repeindre, changer un revêtement de sol, refaire une cuisine dans son emplacement, remplacer des cloisons légères relèvent en principe de la liberté du copropriétaire, sous réserve du règlement.

En cas de doute sur le caractère privatif ou commun d’un élément, interrogez le syndic par écrit avant d’engager les travaux.

Le règlement de copropriété peut contenir des dispositions spécifiques : obligation d’un modèle de fenêtres, interdiction de certains revêtements de sol pour des raisons acoustiques, encadrement des horaires de travaux, interdiction de certaines activités. Lisez le avant de concevoir votre projet.

Une clause du règlement peut aussi soumettre à information préalable du syndic des travaux qui ne nécessitent pas d’autorisation.

L’assemblée peut assortir son autorisation de conditions : intervention d’un bureau d’études, contrôle par l’architecte de l’immeuble, réalisation par une entreprise assurée, constat de l’état des parties communes et des logements voisins avant et après travaux, horaires. Respectez les scrupuleusement.

L’ouverture d’un mur porteur est l’exemple le plus courant. Le mur est une partie commune, même à l’intérieur d’un appartement. L’autorisation de l’assemblée générale, appuyée par une étude de structure, est indispensable. Les travaux sont réalisés par une entreprise qualifiée, avec étaiement et renfort dimensionné.

Déplacer une cuisine ou créer une salle de bains peut nécessiter de nouveaux raccordements aux colonnes communes, voire le percement d’un plancher ou d’un mur. Ces interventions touchent les parties communes et nécessitent en principe une autorisation. Elles posent aussi des questions de voisinage : une pièce d’eau au-dessus d’une chambre du voisin expose à des nuisances et à des risques de dégâts des eaux.

Le règlement peut interdire de placer des pièces humides au-dessus de pièces sèches. Vérifiez le avant de concevoir votre projet.

Annexer un couloir, des combles ou une partie de palier à son appartement suppose d’acheter ces parties communes à la copropriété, par une décision de l’assemblée générale à la majorité requise, puis de modifier l’état descriptif de division et le règlement par acte notarié. Les aménagements de combles touchent aussi la charpente et la toiture, parties communes.

Même autorisés, des travaux peuvent causer des troubles aux voisins : bruit, poussière, vibrations, fissures. Informez les, respectez les horaires, faites constater l’état de leurs logements avant le chantier si les travaux sont importants. Un constat préalable évite les contestations.

Avant tout projet, lisez le règlement de copropriété, informez le syndic, identifiez les parties communes concernées, faites établir un dossier technique, demandez l’autorisation à temps, choisissez une entreprise assurée, faites constater l’état des lieux voisins, et réceptionnez les travaux avec soin. Ces étapes évitent une grande part des litiges.

En cas de fissures après des travaux, l’expertise fissures établit le lien technique. Nos pages par arrondissement présentent les spécificités du bâti parisien.