Qui décide d'une surélévation ?

L'assemblée générale des copropriétaires, à la majorité renforcée prévue par la loi.

Les copropriétaires du dernier étage peuvent ils s'opposer ?

Ils participent au vote et bénéficient d'un droit de priorité en cas de cession du droit de surélever.

La structure peut elle supporter une surélévation ?

Un diagnostic structurel approfondi est indispensable. Des renforcements peuvent être nécessaires.

Faut il un permis de construire ?

Oui, et l'avis de l'architecte des bâtiments de France dans les secteurs protégés.

Que gagne la copropriété ?

Le prix du droit de surélever et des contreparties négociées, comme une réfection de toiture ou un ravalement.

Quels risques pendant le chantier ?

Infiltrations, fissures, nuisances. Des constats avant et après travaux sont recommandés.

Combien coûte une expertise fissures ?

À partir de 590 € pour un appartement, frais de déplacement et de gestion compris.

Les charges changent elles après une surélévation ?

Oui, les nouveaux lots participent aux charges et la répartition est modifiée par l'assemblée générale et par acte notarié.

La retenue de garantie est elle automatique ?

Non, elle doit être prévue au contrat.

Quel est son montant ?

Au plus 5 % du montant des travaux.

Le client peut il garder la somme ?

Non, elle doit être consignée ou remplacée par une caution.

Quand est elle libérée ?

Un an après la réception, sauf opposition motivée du client.

Que faire si les réserves ne sont pas levées ?

Mettre en demeure l'entreprise et notifier une opposition motivée avant l'échéance.

Sans retenue, puis je bloquer le solde ?

Seulement avec l'accord écrit de l'entreprise. Sinon, vos droits passent par la garantie de parfait achèvement.

La retenue s'applique t elle aux travaux de copropriété ?

Oui, elle peut être prévue dans les marchés de travaux passés par le syndicat des copropriétaires.

La réception est elle obligatoire ?

Elle peut être expresse ou tacite. Une réception expresse avec procès verbal est fortement recommandée.

Que doit contenir le procès verbal ?

Parties, adresse, devis, date, décision, liste précise des réserves et délai de levée, signatures.

Puis je retenir une partie du paiement ?

Si le contrat prévoit une retenue de garantie de 5 %, oui. Sinon, négociez le paiement du solde à la levée des réserves.

Que faire si l'entreprise refuse de signer ?

Faire constater les travaux et envoyer le procès verbal en recommandé. La réception peut être prononcée judiciairement.

Quelles garanties après la réception ?

Parfait achèvement un an, biennale deux ans, décennale dix ans pour les travaux concernés.

Ce n'est pas obligatoire, mais il sécurise le contrôle et la rédaction des réserves.

Faut il une réception par entreprise ?

Oui, lorsque plusieurs entreprises sont intervenues directement pour vous, la réception se prononce avec chacune pour ses travaux.

Peut on faire une douche à l'italienne sur un plancher bois ?

Oui, avec un support rigide, un système d'étanchéité adapté et une solution pour loger le siphon sans entailler les solives.

Faut il renforcer le plancher ?

Si son état ou les charges prévues l'exigent, oui, après diagnostic.

Faut il l'accord de la copropriété ?

Pour le raccordement aux colonnes communes ou des travaux touchant les parties communes, en principe oui.

Une baignoire en fonte est elle trop lourde ?

Elle représente une charge importante, à vérifier au regard de l'état du plancher.

Comment éviter les dégâts des eaux chez le voisin ?

Par une étanchéité continue sous carrelage, des raccordements soignés et un contrôle avant finitions.

Les travaux sont ils couverts par la décennale ?

Les travaux d'étanchéité et de plomberie peuvent l'être. Vérifiez l'assurance de l'entreprise.

Travaux et garanties

Vérifier l’assurance décennale d’un artisan avant les travaux

Avant de confier la rénovation de votre appartement à une entreprise, une vérification s’impose : son assurance décennale. Obligatoire pour les travaux de construction concernés, elle conditionne votre indemnisation en cas de désordre grave. Comment la vérifier, que doit mentionner l’attestation et quels pièges éviter ?

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Travaux et garanties

L’essentiel

Toute entreprise qui réalise des travaux soumis à la garantie décennale doit être assurée en responsabilité civile décennale, et une attestation d’assurance doit être jointe au devis et à la facture. L’attestation doit être valide à la date d’ouverture du chantier et couvrir précisément les activités réalisées. Vérifier ces points avant de signer protège le client : en cas de désordre grave dans les dix ans suivant la réception, c’est cette assurance qui finance les réparations, même si l’entreprise a disparu.

Garantie

La garantie décennale

Le Code civil rend tout constructeur d’un ouvrage responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Cette responsabilité dure dix ans à compter de la réception.

Pour que cette garantie soit effective, la loi impose aux constructeurs de s’assurer. Sans assurance, une entreprise qui disparaît laisse son client sans recours effectif.

Vérifier l’assurance avant de signer prend quelques minutes et peut éviter des années de difficultés.

Travaux

Quels travaux sont concernés ?

La garantie décennale concerne les travaux de construction et certains travaux de rénovation : gros œuvre, structure, charpente, couverture, étanchéité, menuiseries extérieures, isolation, réseaux encastrés, revêtements dans certains cas, installation de chauffage intégrée au bâti. Les travaux purement décoratifs, comme la peinture, n’y sont en principe pas soumis.

Dans une rénovation d’appartement, la création d’une salle de bains, la reprise d’un plancher, l’ouverture d’un mur porteur, le remplacement des fenêtres ou la réfection de l’électricité encastrée peuvent relever de la décennale.

Attestation

Ce que doit mentionner l’attestation

La loi impose que l’attestation d’assurance décennale soit jointe aux devis et factures. Elle doit mentionner l’identité de l’assureur et de l’assuré, le numéro du contrat, la période de validité, les activités couvertes, la zone géographique et, le cas échéant, les plafonds. Un modèle d’attestation a été fixé par arrêté pour harmoniser les informations.

Vérifiez que le nom de l’entreprise correspond exactement à celui du devis, avec le même numéro SIREN.

Artisan sur un chantier de renovation interieure

L’attestation d’assurance décennale doit être jointe au devis et couvrir les activités prévues. Rapprochez les deux documents.

Activités

Les activités couvertes

L’assurance ne couvre que les activités déclarées par l’entreprise à son assureur. Un plombier assuré pour la plomberie n’est pas couvert s’il réalise une étanchéité de terrasse ou ouvre un mur porteur. Comparez les activités listées sur l’attestation avec les travaux du devis. Si une activité manque, demandez une attestation complémentaire ou confiez cette partie à une entreprise assurée pour elle.

Date

La date de validité

L’assurance applicable est celle en vigueur à la date d’ouverture du chantier. L’attestation doit donc couvrir cette date. Une attestation périmée ou valable pour l’année précédente ne suffit pas. Demandez l’attestation de l’année en cours et, pour un chantier long, vérifiez qu’elle couvre bien le début des travaux.

Vérifier

Vérifier auprès de l’assureur

En cas de doute, contactez l’assureur mentionné pour vérifier que le contrat est valide et couvre les activités. Méfiez vous des attestations falsifiées ou émanant d’assureurs inconnus ou étrangers non autorisés à exercer en France. Une recherche sur le nom de l’assureur et sur son autorisation auprès de l’autorité de contrôle prudentiel est utile.

Une attestation conforme au modèle réglementaire facilite cette vérification.

Personne verifiant un document sur un ordinateur

Vérifier un document d’assurance en ligne ou auprès de l’assureur évite les mauvaises surprises. Gardez une trace de la vérification.

Devis

Lire le devis avec l’attestation

Le devis doit décrire précisément les travaux, les matériaux, les quantités et le prix. Rapprochez chaque poste des activités listées sur l’attestation. Un devis vague, qui regroupe des travaux de natures différentes sous une seule ligne, rend la vérification difficile et complique ensuite la mise en jeu des garanties.

Demandez un devis détaillé, poste par poste, avec la mention des normes et règles de mise en œuvre lorsqu’elles sont importantes, comme pour une étanchéité de salle de bains ou un renforcement de plancher.

Auto-entrepreneur

Micro-entreprises et artisans indépendants

Les artisans exerçant en micro-entreprise sont soumis à la même obligation d’assurance décennale pour les travaux concernés. Certains ont des difficultés à s’assurer pour des activités à risque, comme l’étanchéité ou la structure. Vérifiez particulièrement l’attestation dans ce cas, et n’hésitez pas à confier les travaux sensibles à une entreprise disposant d’une couverture adaptée.

Conservation

Conserver les documents dix ans

Les attestations d’assurance, devis et factures doivent être conservés au moins dix ans après la réception, et transmis à l’acquéreur en cas de vente dans ce délai. Le notaire demande en principe ces documents lorsque des travaux soumis à la décennale ont été réalisés dans les dix dernières années. Leur absence peut compliquer la vente.

Exemple

Un exemple concret

Un copropriétaire fait créer une douche à l’italienne dans son appartement du 15e arrondissement. Deux ans plus tard, une infiltration apparaît chez le voisin du dessous et le plancher se dégrade. L’entreprise a cessé son activité. Si elle était assurée en décennale pour les travaux d’étanchéité et de plomberie à la date d’ouverture du chantier, l’assureur prend en charge les réparations. Sans attestation valide, le copropriétaire supporte seul les travaux et l’indemnisation du voisin.

Sous-traitants

Sous-traitants et entreprises multiples

Si l’entreprise principale sous-traite certains travaux, elle reste responsable envers vous, et son assurance doit couvrir l’ensemble des activités du marché. Si vous traitez directement avec plusieurs entreprises, chacune doit fournir son attestation pour ses propres travaux.

Dommages ouvrage

L’assurance dommages ouvrage

Pour certains travaux, le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommages ouvrage, qui préfinance les réparations de nature décennale sans attendre la recherche des responsabilités. Pour des travaux de rénovation importants touchant la structure, renseignez vous sur cette obligation et sur son coût.

Autres

Les autres assurances

La responsabilité civile professionnelle de l’entreprise couvre les dommages causés aux tiers pendant le chantier, par exemple chez un voisin. Elle est distincte de la décennale. Demandez aussi cette attestation, surtout dans un immeuble en copropriété.

Sinistre

En cas de sinistre

Si un désordre grave apparaît dans les dix ans, notifiez le à l’entreprise par lettre recommandée et déclarez le à son assureur décennal, en joignant l’attestation, le devis, les factures, le procès verbal de réception et un rapport d’expertise décrivant le désordre. Si vous avez souscrit une dommages ouvrage, déclarez le d’abord à cet assureur.

Copropriété

En copropriété

Pour des travaux privatifs touchant les parties communes, l’assemblée générale peut exiger la production des attestations d’assurance de l’entreprise comme condition de son autorisation. Le syndic peut les demander. Pour les travaux de la copropriété, le syndic vérifie ces attestations pour le compte du syndicat.

Pièges

Les pièges à éviter

Accepter une attestation au nom d’une autre société, se contenter d’une promesse de transmission ultérieure, ne pas vérifier les activités, confier des travaux structurels à une entreprise non assurée pour cela, payer en espèces sans facture : ces erreurs privent le client de la protection décennale.

Mission

La réception de travaux

La réception de travaux à Paris permet de vérifier, à la fin du chantier, que les documents d’assurance sont réunis et que les travaux sont conformes, avant de déclencher les garanties.

Pour aller plus loin

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Questions fréquentes

L’assurance décennale est elle obligatoire ?

Oui pour les entreprises réalisant des travaux soumis à la garantie décennale.

Quand doit elle être valide ?

À la date d’ouverture du chantier.

Que vérifier sur l’attestation ?

Nom et SIREN de l’entreprise, assureur, numéro de contrat, période de validité, activités couvertes.

Un plombier couvre t il une étanchéité de terrasse ?

Pas si cette activité n’est pas déclarée sur son attestation.

La peinture est elle couverte par la décennale ?

En principe non, les travaux purement décoratifs n’y sont pas soumis.

Que faire si l’entreprise a disparu ?

Déclarer le sinistre à son assureur décennal, qui reste tenu.

Combien coûte une réception de travaux ?

Sur devis, selon la nature des travaux.

Faut il conserver les attestations ?

Oui, au moins dix ans après la réception, et les transmettre en cas de vente.

Besoin d’un avis d’expert ?

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Sources

Code civil, articles 1792 et 1792 4 1, Légifrance
Code des assurances, articles L241 1 et L243 2, Légifrance
Arrêté du 5 janvier 2016 fixant le modèle d’attestation d’assurance, Légifrance

Travaux et garanties

Travaux privatifs et autorisation de l’assemblée générale

Abattre une cloison, ouvrir un mur, changer les fenêtres, raccorder une salle de bains, installer une climatisation : dans un immeuble en copropriété, certains travaux privatifs nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale. Lesquels, comment l’obtenir, et que risque-t-on sans autorisation ? Voici les règles applicables aux appartements parisiens.

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Travaux et garanties

L’essentiel

Un copropriétaire peut réaliser librement des travaux dans ses parties privatives tant qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. En revanche, les travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent l’autorisation préalable de l’assemblée générale. C’est le cas de l’ouverture d’un mur porteur, du raccordement à une colonne commune, du changement de fenêtres sur rue ou de l’installation d’un équipement en façade ou en toiture. Sans autorisation, une remise en état peut être exigée.

Principe

Le principe

La loi sur la copropriété distingue les parties privatives, réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, et les parties communes, affectées à l’usage de tous. Chaque copropriétaire use librement de ses parties privatives, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres ni à la destination de l’immeuble. Le règlement de copropriété précise la répartition entre privatif et commun.

Repeindre, changer un revêtement de sol, refaire une cuisine dans son emplacement, remplacer des cloisons légères relèvent en principe de la liberté du copropriétaire, sous réserve du règlement.

En cas de doute sur le caractère privatif ou commun d’un élément, interrogez le syndic par écrit avant d’engager les travaux.

Autorisation

Les travaux soumis à autorisation

Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, effectués aux frais d’un copropriétaire, doivent être autorisés par l’assemblée générale, à la majorité prévue par la loi. Sont notamment concernés : l’ouverture ou la suppression d’un mur porteur, le percement d’un plancher, le raccordement à une colonne d’eau ou d’évacuation, l’utilisation d’un conduit de cheminée commun.

Sont aussi concernés les travaux modifiant l’aspect extérieur : remplacement de fenêtres ou de volets sur rue ou sur cour par un modèle différent, pose d’un store, d’une unité extérieure de climatisation, d’une antenne, d’une fenêtre de toit.

Règlement

Ce que dit le règlement

Le règlement de copropriété peut contenir des dispositions spécifiques : obligation d’un modèle de fenêtres, interdiction de certains revêtements de sol pour des raisons acoustiques, encadrement des horaires de travaux, interdiction de certaines activités. Lisez le avant de concevoir votre projet.

Une clause du règlement peut aussi soumettre à information préalable du syndic des travaux qui ne nécessitent pas d’autorisation.

Plan d appartement avec murs porteurs surlignes

Les travaux affectant les parties communes se décident en assemblée générale.

Demande

Comment demander l’autorisation

Adressez au syndic une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, avec un projet de résolution et un dossier technique : description des travaux, plans, note de calcul du bureau d’études pour un mur porteur, attestation d’assurance de l’entreprise. Le syndic inscrit la question, et l’assemblée vote.

Le délai peut être long si l’assemblée vient de se tenir. Anticipez, ou demandez la convocation d’une assemblée spéciale à vos frais.

Conditions

Les conditions de l’autorisation

L’assemblée peut assortir son autorisation de conditions : intervention d’un bureau d’études, contrôle par l’architecte de l’immeuble, réalisation par une entreprise assurée, constat de l’état des parties communes et des logements voisins avant et après travaux, horaires. Respectez les scrupuleusement.

Sans

Travaux sans autorisation

Des travaux réalisés sans autorisation alors qu’elle était nécessaire exposent le copropriétaire à une action du syndicat pour obtenir la remise en état, et à sa responsabilité pour les dommages causés. Une ratification a posteriori par l’assemblée est possible, mais n’est pas garantie.

Pour un acquéreur, découvrir des travaux non autorisés dans le logement acheté est une source de difficultés : régularisation, remise en état, litiges.

Fenetres anciennes sur une facade d immeuble parisien

Les fenêtres sur rue intéressent la copropriété et les règles d’urbanisme. Un remplacement non conforme peut être refusé.

Mur porteur

Le cas du mur porteur

L’ouverture d’un mur porteur est l’exemple le plus courant. Le mur est une partie commune, même à l’intérieur d’un appartement. L’autorisation de l’assemblée générale, appuyée par une étude de structure, est indispensable. Les travaux sont réalisés par une entreprise qualifiée, avec étaiement et renfort dimensionné.

Fenêtres

Le cas des fenêtres

Les fenêtres sont parfois privatives, parfois communes, selon le règlement. Leur aspect extérieur intéresse la copropriété et, à Paris, les règles d’urbanisme. Un remplacement à l’identique est en principe libre, sous réserve du règlement. Un changement de matériau, de couleur ou de dessin nécessite une autorisation, et une déclaration préalable en mairie.

Salle de bains

Le cas de la salle de bains et de la cuisine

Déplacer une cuisine ou créer une salle de bains peut nécessiter de nouveaux raccordements aux colonnes communes, voire le percement d’un plancher ou d’un mur. Ces interventions touchent les parties communes et nécessitent en principe une autorisation. Elles posent aussi des questions de voisinage : une pièce d’eau au-dessus d’une chambre du voisin expose à des nuisances et à des risques de dégâts des eaux.

Le règlement peut interdire de placer des pièces humides au-dessus de pièces sèches. Vérifiez le avant de concevoir votre projet.

Sols

Le cas des revêtements de sol

Remplacer une moquette par un parquet ou un carrelage peut dégrader l’isolement acoustique et gêner le voisin du dessous. Le règlement de copropriété impose parfois une sous-couche acoustique ou un niveau de performance. Même sans clause, un trouble anormal de voisinage peut être reproché.

Choisissez des revêtements et sous-couches adaptés, et conservez les fiches techniques des produits posés.

Combles

Le cas des combles et des parties communes annexées

Annexer un couloir, des combles ou une partie de palier à son appartement suppose d’acheter ces parties communes à la copropriété, par une décision de l’assemblée générale à la majorité requise, puis de modifier l’état descriptif de division et le règlement par acte notarié. Les aménagements de combles touchent aussi la charpente et la toiture, parties communes.

Urbanisme

Les autorisations d’urbanisme

Indépendamment de la copropriété, certains travaux nécessitent une autorisation d’urbanisme : déclaration préalable pour le changement des fenêtres ou la modification de façade, permis de construire pour certains travaux importants. Dans les secteurs protégés de Paris, l’avis de l’architecte des bâtiments de France peut être requis.

Voisins

Les voisins

Même autorisés, des travaux peuvent causer des troubles aux voisins : bruit, poussière, vibrations, fissures. Informez les, respectez les horaires, faites constater l’état de leurs logements avant le chantier si les travaux sont importants. Un constat préalable évite les contestations.

Réception

Réceptionner les travaux

À la fin du chantier, la réception de travaux vérifie la bonne exécution et la conformité aux autorisations obtenues. L’expert relève aussi les éventuels dommages causés aux parties communes.

Bonnes pratiques

Les bonnes pratiques

Avant tout projet, lisez le règlement de copropriété, informez le syndic, identifiez les parties communes concernées, faites établir un dossier technique, demandez l’autorisation à temps, choisissez une entreprise assurée, faites constater l’état des lieux voisins, et réceptionnez les travaux avec soin. Ces étapes évitent une grande part des litiges.

Achat

Lors d’un achat

Avant d’acheter un appartement rénové, vérifiez que les travaux importants, murs porteurs, salles de bains, fenêtres, ont été autorisés. Les procès verbaux d’assemblée générale contiennent ces autorisations. Le bilan avant achat vous aide à identifier les travaux concernés.

Expertise

Les expertises utiles

En cas de fissures après des travaux, l’expertise fissures établit le lien technique. Nos pages par arrondissement présentent les spécificités du bâti parisien.

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Questions fréquentes

Faut il une autorisation pour abattre une cloison ?

Pas pour une cloison légère privative. Pour un mur porteur, oui.

Puis je changer mes fenêtres librement ?

À l’identique, en principe oui selon le règlement. Pour un modèle différent, une autorisation et une déclaration préalable sont nécessaires.

Comment obtenir une autorisation ?

Par une demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale, avec un dossier technique.

Que risque t on sans autorisation ?

Une demande de remise en état et la responsabilité des dommages.

Une climatisation en façade est elle autorisée ?

Elle nécessite l’accord de la copropriété et le respect des règles d’urbanisme.

Peut on ratifier des travaux déjà faits ?

L’assemblée peut ratifier a posteriori, sans garantie.

Combien coûte une réception de travaux ?

Sur devis, selon la nature des travaux.

Puis je annexer un couloir commun ?

Oui, en l’achetant à la copropriété après un vote de l’assemblée générale, puis par acte notarié modifiant l’état descriptif de division.

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Sources

Loi n° 65 557 du 10 juillet 1965, articles 9 et 25 b, Légifrance
Code de l’urbanisme, articles R421 17 et suivants, Légifrance

Travaux et garanties

Surélévation d’immeuble à Paris : ce qu’elle implique pour les copropriétaires

Pourquoi surélever à Paris

Le droit de surélever

Les copropriétaires du dernier étage

La question de la structure

Le sous sol

Urbanisme et patrimoine

Le chantier

Surélévation et rénovation énergétique

Ascenseur et accessibilité

Charges et répartition

Les risques de désordres

Les contreparties pour la copropriété

Bien négocier le projet

Acheter dans un immeuble avec un projet de surélévation

Constats avant et après travaux

Les expertises utiles

Articles et expertises liés

Questions fréquentes

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Sources

Vérifier l’assurance décennale d’un artisan avant les travaux

La garantie décennale

Quels travaux sont concernés ?

Ce que doit mentionner l’attestation

Les activités couvertes

La date de validité

Vérifier auprès de l’assureur

Lire le devis avec l’attestation

Micro-entreprises et artisans indépendants

Conserver les documents dix ans

Un exemple concret

Sous-traitants et entreprises multiples

L’assurance dommages ouvrage

Les autres assurances

En cas de sinistre

En copropriété

Les pièges à éviter

La réception de travaux

Articles et expertises liés

Questions fréquentes

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Sources

Retenue de garantie de 5 % : protéger le solde de vos travaux

Le principe de la retenue de garantie

Consignation ou caution

Durée et libération

Le lien avec la réception

À quels travaux s’applique t elle ?

Rédiger l’opposition

Le cas de la caution bancaire

Prévoir la retenue dans le devis

L’échéancier des acomptes

Un exemple chiffré

Sans retenue de garantie

Mettre en demeure l’entreprise

Le rôle de l’expert

Les chantiers parisiens

Les documents à conserver

La réception de travaux

Articles et expertises liés

Questions fréquentes

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Sources

Réception de travaux de rénovation : le procès verbal pas à pas

Qu’est ce que la réception ?

Préparer la réception

Conduire la visite

Rédiger les réserves

Les documents à réclamer

Une visite avant la réception

Plusieurs entreprises, plusieurs réceptions

Le procès verbal

Le solde et la retenue de garantie

Les garanties déclenchées

Suivre la levée des réserves

Après la réception

Spécificités de l’ancien parisien

Les erreurs à éviter