Dans une vente immobilière entre particuliers, l’acte contient en règle générale une clause indiquant que l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou cachés. Cette clause est prévue par le Code civil, qui permet au vendeur de stipuler qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Elle protège le vendeur de bonne foi qui ignorait le défaut. Elle ne le protège pas dans tous les cas.

Un vendeur professionnel de l’immobilier, comme un marchand de biens ou un promoteur, est présumé connaître les vices de la chose. Il ne peut pas se prévaloir d’une clause d’exclusion. Cette présomption s’étend, selon la jurisprudence, au vendeur particulier qui a lui-même réalisé des travaux à l’origine du vice, comme s’il avait agi en constructeur.

Un vendeur qui a rénové lui-même une salle de bains, supprimé une cloison ou refait une toiture peut ainsi être assimilé à un professionnel pour les défauts liés à ces travaux.

Lorsque le vendeur a réalisé lui-même des travaux, la question de l’assimilation au professionnel se pose. L’expert identifie les travaux récents, leur nature, leur qualité d’exécution et leur lien avec le défaut. Une salle d’eau mal étanchée à l’origine de la pourriture d’un plancher, une ouverture dans un mur porteur sans renfort à l’origine de fissures, une isolation posée sans précaution à l’origine de moisissures sont des exemples.

Les factures, les autorisations de copropriété et les témoignages d’entreprises ou de voisins complètent le dossier.

La clause d’exclusion n’est pas une injustice : elle protège le vendeur particulier qui vend un bien ancien en toute bonne foi, sans connaître un défaut caché. Dans un immeuble parisien de plus d’un siècle, des défauts cachés peuvent exister sans que l’occupant en ait eu conscience. Dans ce cas, l’acquéreur supporte le risque, d’où l’intérêt d’un examen technique avant l’achat.

L’expertise permet aussi de clarifier la situation : si rien n’indique que le vendeur savait, une procédure a peu de chances d’aboutir, et il vaut mieux le savoir tôt.

Lorsque le vendeur a délibérément dissimulé une information déterminante pour l’acquéreur, ou a menti, le dol peut être invoqué. Il permet de demander l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts, avec un délai de prescription différent de celui des vices cachés. Le choix du fondement relève de l’avocat, en fonction des faits établis.

L’expertise technique ne qualifie pas juridiquement la situation. Elle établit des faits : la nature du défaut, sa gravité, son ancienneté, son caractère décelable ou non lors des visites, les travaux réalisés, les indices de dissimulation. Ces faits sont la base sur laquelle l’avocat construit l’argumentation, et sur laquelle le vendeur et son assureur apprécient leur position.

Un rapport précis, documenté et contradictoire favorise une issue amiable.

L’expertise amiable contradictoire réunit le vendeur, son éventuel assureur et l’agent immobilier. Les constats sont présentés, chacun s’exprime. Face à des éléments solides, une solution amiable est possible : prise en charge des travaux, indemnisation.

Acte de vente et compromis, annonce et photos, diagnostics, procès verbaux d’assemblée générale, échanges avec le vendeur et l’agence, factures de travaux connues, photos datées du défaut. Plus le dossier est complet, plus l’analyse est solide.

L’expertise vices cachés réunit les faits techniques en deux phases, utilisables par votre avocat.