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Consigner le solde de 5 % en VEFA : quand et comment
Le jour de la livraison de votre appartement neuf, il reste 5 % du prix à payer. Si le logement présente des défauts de conformité, la loi vous permet de consigner cette somme jusqu’à leur levée. Comment fonctionne la consignation, dans quels cas l’utiliser et comment la mettre en œuvre sans créer de litige inutile ?
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VEFA
L’essentiel
En VEFA, le solde de 5 % du prix est exigible à la livraison. En cas de réserves portant sur la conformité du logement aux stipulations du contrat, l’acquéreur peut consigner ce solde, en principe auprès d’un dépositaire désigné à l’amiable ou par le juge, jusqu’à la levée des réserves. Cette faculté est un levier efficace pour obtenir les reprises, mais elle doit être justifiée par des réserves sérieuses et mise en œuvre selon la procédure prévue. Le notaire et l’expert vous aident à la sécuriser.
Échéancier
Le paiement en VEFA
En VEFA, le prix est payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux, dans la limite de plafonds fixés par la réglementation : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde de 5 % est dû lors de la mise à disposition du logement, c’est à dire à la livraison.
Ce solde est un levier important : une fois payé, l’acquéreur ne dispose plus de moyen financier pour inciter le promoteur à lever rapidement les réserves.
Principe
Le principe de la consignation
La réglementation prévoit que le solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité du logement avec les prévisions du contrat. La somme n’est pas conservée par l’acquéreur : elle est déposée auprès d’un tiers, qui la remettra au promoteur une fois les réserves levées, ou à l’acquéreur selon l’issue du litige.
La consignation montre la bonne foi de l’acquéreur, qui ne refuse pas de payer, tout en préservant ses droits.
Conformité
Réserves de conformité et réserves d’exécution
Une réserve de conformité porte sur un écart entre le logement livré et ce que prévoyait le contrat : surface, distribution, équipements de la notice, matériaux, prestations. Une réserve d’exécution porte sur un défaut de finition ou de fonctionnement : rayure, joint, porte qui frotte. La consignation est prévue pour les contestations de conformité.
En pratique, la frontière est discutée, et des défauts importants affectant l’usage peuvent être rattachés à la conformité. L’expert qualifie chaque réserve et vous aide à justifier la consignation.
Le solde de 5 % est dû à la livraison, sauf consignation en cas de réserves de conformité.
Procédure
Comment consigner
La consignation se fait auprès d’un dépositaire, désigné d’un commun accord ou, à défaut, par le président du tribunal. Dans la pratique, le notaire chargé de la vente peut être désigné comme séquestre. Informez le notaire en amont de la livraison de votre intention de consigner si des réserves de conformité sont constatées.
Le jour de la livraison, les réserves sont inscrites au procès verbal, et le solde est versé au dépositaire plutôt qu’au promoteur. Un courrier recommandé au promoteur formalise la démarche.
Proportion
Rester proportionné
La consignation doit être justifiée par des réserves sérieuses. Consigner pour une rayure de plinthe risque de créer un conflit inutile. À l’inverse, renoncer à la consignation face à une non conformité importante, comme un équipement manquant, une surface réduite ou une pièce inutilisable, prive l’acquéreur d’un levier.
Un rapport d’expert, établi le jour de la livraison, donne une base objective à la décision.
Courrier
Le courrier au promoteur
Le jour de la livraison ou dans les jours qui suivent, adressez au promoteur un courrier recommandé qui rappelle les réserves de conformité inscrites au procès verbal, indique que le solde a été consigné auprès du dépositaire désigné et précise que la somme lui sera remise dès la levée des réserves, constatée contradictoirement.
Ce courrier évite toute ambiguïté sur votre intention de payer et sur les conditions du versement. Joignez la copie du procès verbal et, le cas échéant, le rapport de l’expert.
Le notaire peut être désigné comme séquestre de la somme consignée.
Dialogue
Garder le dialogue ouvert
La consignation n’est pas une déclaration de guerre. Elle s’accompagne d’un dialogue avec le promoteur sur le calendrier des reprises. Proposez une date de visite de levée des réserves, en présence de votre expert si possible. Un climat constructif accélère les reprises et la libération des fonds.
Si le promoteur conteste la qualification des réserves, l’expert peut exposer son analyse. À défaut d’accord, le juge tranche.
Levée constatée
Constater la levée des réserves
Une fois les reprises réalisées, une visite contradictoire constate la levée de chaque réserve. Un procès verbal de levée est signé, et le dépositaire est autorisé à verser la somme au promoteur. Si certaines réserves subsistent, la consignation peut être maintenue pour une partie de la somme, selon l’accord des parties.
Levée
Obtenir la levée des réserves
Une fois les réserves levées, constatées contradictoirement si possible, la somme consignée est versée au promoteur. Si le promoteur ne lève pas les réserves, la somme reste consignée, et un accord ou une décision de justice détermine son sort. La consignation incite le promoteur à intervenir rapidement.
Prêt
Et le prêt immobilier ?
Si le solde est financé par un prêt, la banque débloque les fonds sur appel. Informez la de la consignation et des modalités de versement au dépositaire. Les intérêts intercalaires continuent de courir sur les sommes débloquées.
Pièges
Les pièges à éviter
Retenir le solde sans le consigner expose l’acquéreur à être considéré comme défaillant et à des pénalités. Consigner sans réserve de conformité inscrite au procès verbal fragilise la position. Ne pas prévenir le notaire complique le jour de la livraison. Préparez la démarche à l’avance.
Paris
Les livraisons parisiennes
Dans les programmes parisiens, les livraisons concernent parfois des dizaines de logements la même semaine, avec des créneaux serrés. Le représentant du promoteur enchaîne les rendez vous. C’est un contexte où l’acquéreur peut être tenté de signer vite. Préparez la consignation en amont avec le notaire, et faites vous accompagner pour que les réserves de conformité soient identifiées et rédigées correctement.
Exemples
Exemples de situations
Une cuisine équipée prévue à la notice et absente à la livraison : réserve de conformité justifiant la consignation. Une surface inférieure au plan au-delà des tolérances contractuelles : réserve de conformité. Une terrasse sans évacuation fonctionnelle rendant son usage impossible : réserve sérieuse. Des rayures sur des plinthes : réserve d’exécution, sans consignation.
Surface
Le cas de la surface
Le contrat peut prévoir une tolérance sur la surface. Au-delà, une diminution du prix peut être demandée. Mesurer la surface lors de la livraison, ou faire réaliser un mesurage, permet de vérifier la conformité. L’écart se constate et se réserve.
Annexes
Annexes et parties communes
Une place de parking inutilisable, une cave absente ou non conforme, un accès prévu non réalisé peuvent aussi justifier des réserves de conformité. Les parties communes relèvent de la livraison au syndic, mais leur inachèvement peut affecter l’usage du logement.
Après
Après la livraison
Pendant l’année de parfait achèvement, les désordres sont notifiés par écrit. La consignation ne concerne que le solde du prix à la livraison. Pour les désordres ultérieurs, les garanties légales s’appliquent.
Expert
L’accompagnement
La visite de livraison avec un expert permet de qualifier les réserves et de décider de la consignation sur une base solide. Retrouvez l’assistance VEFA à Paris.
Pour aller plus loin
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Puis je refuser de payer le solde ?
Non, mais vous pouvez le consigner en cas de réserves de conformité.
Où consigner ?
Auprès d’un dépositaire désigné d’un commun accord, par exemple le notaire, ou par le juge.
Les défauts de finition justifient ils la consignation ?
En principe, elle vise la conformité. Des défauts importants affectant l’usage peuvent y être rattachés.
Quand la somme est elle versée au promoteur ?
Après la levée des réserves.
Faut il prévenir le notaire ?
Oui, en amont de la livraison.
La banque doit elle être informée ?
Oui, si le solde est financé par un prêt.
Combien coûte une visite de livraison ?
530 € TTC pour un appartement jusqu’à 50 m², puis 3 € par m², frais en sus.
Peut on consigner une partie seulement du solde ?
Les modalités dépendent de l’accord des parties et de la décision du juge. Une consignation partielle peut être convenue selon l’importance des réserves.
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Sources
- Code de la construction et de l’habitation, article R261 14 (échelonnement et consignation), Légifrance
- Code civil, article 1601 3, Légifrance
